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中海兴业（成都）发展有限公司 [中海·格林威治城]发展策划报告 PAGE PAGE 4 【中海·格林威治城】发展策划报告 成都房地产市场概况 1． 2003年度房地产市场概况 1.1 房地产开发继续保持快速发展 2003年，成都房地产开发总体上保持快速发展势头，全年累计完成开发投资245.4亿元，增长20.7%，商品房在建规模达2717.46万平米，增长22.4%。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平米、70.83万平米、323.5万平米。 1.2 商品房销售持续旺盛，房价走势稳中有涨，涨幅有限 成都市商品房销售已持续数年保持旺盛的销售势头，年销售商品房2000年434万平米，2001年扩大到701万平米，2002年扩大到816万平米，2003年达到966.35万平米，三年时间翻了一番多。其中2003年比上年增长18.5%。商品房销售额达到202.58亿元，增长24.6%。 从房价上来看，稳中有涨，涨幅有限。全市含经济适用房在内的商品房平均房价为2096元，每平米上涨103元，涨幅为5.1%；不含经济适用房的商品房平均房价为2224元，其中城区房价2726元，郊区县1482元。 1.3 空置商品房得到有效抑制 在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房总量自2000年以来首次出现下降趋势，空置商品房得到了有效的控制。 1.4 市区住宅供不应求 住宅供应的缺口进一步扩大，2003年住宅供应面积（批准预售）为470.50万平米，同比增长13.54%；而销售面积达到528.49万平米，同比增长15.8%，供销比为0.89，供应缺口达到57.99万平米。 1.5 市区商业用房供略过于求 2003年市区商业用房供应面积达77.03万平米，同比增长66.81%，而销售面积为51.7万平米同比增长35.34%，有20余万的商业用房待销售，但这仍属于合理范围之内。 附：2003年各类物业供销对比表 住宅 办公用房 商业用房 总体 供给 470.50 5.54 77.03 571.28 销售 528.49 5.03 51.7 576.9 供销比 0.89 1.10 1.49 0.99 注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。 附：2003市区各方位商品房供求状况（单位：万平米） 城东 城南 城西 城北 总体 供给 79.53 155.54 288.23 62.77 销售 73.68 176.98 311.36 77.97 住宅 供给 42.92 98.07 221.68 41.39 销售 65.14 148.45 280.12 64.85 办公用房 供给 7.58 3.57 3.86 0.58 销售 0.35 4.21 4.58 1.30 商业用房 供给 14.05 34.07 27.76 8.99 销售 6.87 20.33 22.73 11.30 注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。 附：2003年成都（成都主城区）各环域商品房供求状况（单位：万平米） 　 内环以内 内环至一环 一环至二环 二环至三环 三环外 总体 供给 77.59 90.36 110.69 371.43 25.89 销售 67.10 71.06 171.97 387.32 17.53 住宅 供给 37.11 65.79 82.44 272.51 15.94 销售 46.16 60.88 147.36 341.93 15.40 办公用房 供给 7.06 0.72 0.46 4.96 2.45 销售 5.71 2.83 4.70 2.86 0.03 商业用房 供给 12.70 11.77 14.77 56.21 22.69 销售 12.68 5.60 15.48 38.21 2.00 注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。 2004年成都房地产市场走势预测 2.1 郊区住宅成为房地产发展重心 随着城市规模的扩大，在市中心可供开发的土地越来越少的情况下，众多开发商纷纷将目光转向了土地供应量大、价格相对低廉的近郊，发展的重心将逐步向外延伸，以人南延线，西延线为中轴，华阳、温江、龙泉等郊县为辐射的区域将成为未来成都房地产发展的主要区域。 2.2 电梯公寓将逐渐被消费者所接受 A、新规出台，鼓励建高层 ????2003年底，《成都市规划管理技术规定》出台：政府鼓励开发商修建高层住宅。新规中关于建筑容积率的相关规定表述明确，成都市中区到二环路以内，高层建筑的容积率可以达到4.2，这比常规的高层建筑容积率不能超过3~3.5足足高出1.5%，这意味着，在同