南通圆融综合体项目竞标策划报告2011102页.pptxVIP

南通圆融综合体项目竞标策划报告策源地产—2011.11—— 报告大纲 ——本体分析目标解析价值分析及定位营销策略销售执行策略高价/高速/高品牌目标分解从市场寻找实现机会客户分析1项目本体分析主城核心：濠河１公里范围的城市核心区位，居南通东扩主轴带，地段优势明显项目区位濠河/城市核心区位主力发展方向工农南路濠河1公里主力发展方向青年东路濠河1公里范围，城市核心区位：项目位于青年东路与工农南路交汇处，濠河1公里范围，为城市次核心区位，项目区位条件优越；位居城市主力发展方向：项目位于城市东向发展主轴上，未来区域发展及价值均将有较大提升；交通条件交通便捷：多条城市主干道，公交系统也完善，能快速近便到达全市各区域人民东路工农南路外环东路高架青年东路工农南路青年东路公交站点对外交通便捷，公交系统完善：地块周边拥多条城市主干道，对外交通便捷；同时公交系统完善，拥6路，22路及28路等线路，可到达全市范围；两大城市干道流量较大,对住宅有一定噪声污染;配套条件配套成熟：配套齐全，生活氛围成熟，囊括商业，银行，教育及公园景观配套商业配套：青年东路，工农南通及教育路沿线商业；餐饮配套：教育路特色餐饮街，百岁鱼，呱呱叫餐厅；银行配套：招行银行，建设银行，中国银行等；酒店配套：南通大饭店，如家酒店等；生活配套：南川园菜市场教育配套：南通职业大学，纺织大学等；景观资源：文峰公园,西侧校区湖泊；濠河商圈配套文峰公园教育路餐饮配套南通大饭店招行/中国银行崇川区社区服务中心青年东路沿线配套江苏银行南川园菜市场工农南路沿线配套教育环境人文底蕴：地块周边四大学府的熏陶，人文资源丰富，极大提升项目整体价值；地块原址职业大学地块历史：地块早期为南通商贸学校原址，学校成立于1956年，在校学生近7000名；大学集中地：地块西侧拥有四所大学，纺织学院，南通职业大学，农业职业技术学院及南通大学文峰校区，人文氛围浓厚。纺织学院项目整体大型城市综合体：产品类型丰富，但住宅社区规模小私密性较弱，商业干扰大分项数值用地面积70035M2总建面379619M2（含地下）住宅面积50379Ｍ2商业面积103619Ｍ2公寓面积29999M2办公面积63998M2容积率3.54产品类型住宅+公寓+办公+商业城市综合体：项目总建筑面积达37万方，地上面积达25万方，产品类型包括住宅，公寓，办公及商业，为大型城市综合体项目；住宅存在几点不足：首先是社区较小，难以成为规模社区，其次是私密性较弱，主要表现在商业影响及周边环境的干扰；住宅户型精装大平层：定位高端，主力140Ｍ2紧凑三房、180Ｍ2舒适三房及220Ｍ2以上奢华四房面积段套型套数140Ｍ2三房116180Ｍ2三房102220Ｍ2四房56307Ｍ2四房１335Ｍ2四房１370Ｍ2四房１合计：277套精装标准：3000元/平米项目界定整体属性：四线城市/主城核心/配套完善/拥有强势人文教育资源/大型综合体；属性内容诠释界定项目区位濠河１公里范围，城市核心区位区位优越项目规模总建面37万方，地上面积25万方大型项目配套资源拥有商业，银行，餐饮等生活配套成熟片区产品类型住宅+办公+公寓式酒店+商业城市综合体装修情况全精装修产品精装产品户型面积140/180/220/307/335/370M2纯大平层景观资源文峰公园，西侧校区湖泊少量景观资源人文资源周边高等学府众多，且地块前身为商贸学校人文氛围浓厚 1、主城核心区位价值奠定住宅高端载体； 2、综合体资源配套提升住宅整体形象； 3、户型设置具备打造城市高端住宅的条件；对本案住宅的几点关键认知：优劣分析住宅优劣分析优势核心区位配套成熟精装产品城市综合体人文资源住宅私密性弱劣势社区感弱居住氛围弱噪声污染优势＞劣势红线之内是项目提升关键2项目目标解析圆融时代广场李公堤阿卡迪亚走进企业企业致力成为以商业地产、旅游地产、商业管理、住宅地产为四大支柱，尤其以商业地产投资和运营为核心的专业化、市场化、品牌化的企业集团【企业分析】苏州超大国有企业中国商业地产主力运营商商业地产投资和运营为核心商业，住宅等四大支柱产业【企业精神】圆融四海 和谐共赢 【操作项目】主要运作城市为苏州，运作项目有圆融时代广场，李公堤，圆融大厦及阳澄半岛等商办项目，阿卡迪亚是项目首个运行的高端别墅项目；项目意义项目之于企业战略意义有三，首先是企业城市扩张的第一步，其次是商业操盘经验的复制，最后是首个大平层精装项目的操作城市扩张的关键一步城市进入性！壹商业复制化！商业经验的成功复制贰住宅高端化！精装大平层项目操作叁【关键词】以项目的契机实现企业战略扩张本案目标三高原则：住宅作为首期开发产品，企业对其有“三高原则”,即实现高价，高速及高品牌，一举奠定项目整体形象及口碑企业扩张品牌提升三高原则高价 实现均价为2万元/平米以上！高速 计划年底回款５