世联-SUNPARK中块概念定位思考-精选课件(公开).ppt

1 项目成功运营的要素 团队 开发运营模式 专业化管理 租售方式 经营理念 成功运营 2 案例分析一：日本福冈——博多水城 国际先进的开发模式和综合管理模式 发展商持有经营 开发运营模式 租售方式 只租不售 专业化管理 福冈地所 经营理念 时间性消费管理理念 团队 福冈地所+美国JERDE设计事务所 2 案例分析二：马尼拉SM集团 发展中国家的先进摩尔文化 菲律宾十大公司 业务涉及商业地产各个层面 世界范围内成功打造20余个购物中心，总建设面积超过300万平米 SM集团 订单式地产 商家供应链：超市、家电、玩具卖场、五金卖场等主力店 开发模式 发展商自主经营60%以上 运营模式 租售方式 只租不售 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 项目开发模式设想 企业合作 由于本案业态复杂，开发资金量大，招商工作量大，可以寻求实力较强的行业伙伴展开合作；一方面解决资金问题，另一方面分享商家资源。如：青浦奥特莱斯为百联集团与九龙仓合作开发。 建筑规划设计公司—— 美国JERDE（捷得）——博多水城 英国BENOY——北京华贸中心 加拿大ACBI——多伦多国会中心 美国JWDA——东莞华南mall 美国摩尔摩达——天一广场 景观规划设计公司—— EDAW——曼彻斯特城市中心、天一广场等 商业管理公司—— 福冈地所——日本福冈博多水城 名企组合 由于本案的定位高、规划设计要求高、运营难度大，因此建议寻找知名的规划设计、商业管理、物业管理、租售代理各类型公司进行强强团队组合。 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 租售方式与招商时序 租售方式 建议本案以持有经营或合作持有经营为主，部分散铺可以采取销售方式。 招商时序 一定是遵循二个原则：招商先行，主力店先行。主力店招商一定是在规划设计扩出之前，否则将为招商带来较多问题。另外从营销角度来看，主力店先行有利于尽快树立市场口碑。 主力店的招商次序上，可以令OUT LETS首先启动，散铺作为销售型物业，应在项目具备一定市场知名度的基础上，追求利润最大化。 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 引入时间性消费的管理模式 时间性消费的理念 停留度的概念——消费者在商业体中停留的时间。商业地产发展到当前阶段，简单的通过人流量判断商业运营的好坏已经没有意义，在一定的人流量基础上，只有消费者停留足够多的时间，才可能发生交易行为，商业才变得有意义。时间管理简单说就是有效把握消费者的停留时间。 时间管理对项目的要求 无论什么时间，都使消费者有去处可以停留，不能使项目在某一时间点成为卧城 打造全天候商业系统，不是日市、也不是夜市，在这里24小时都可以享受生活 每一个商区、每一个商业单体都做足内涵，通过体验和互动增加消费者停留度 　　现阶段，我们并无法通过简单的市场了解对项目作出深入并准确的判断，更多的我们是在努力抓住项目发展过程中一些关键的要素，作为我们思考的方向。或许这些思考中可以找到美丽的画面和片断，这是我们对—— 想象的描绘。 外高桥是这个城市的东边，外高桥的东边，是海…… 海。 地中海最美的湾角。 Ocean City Park 海洋城市公园 海的品格：博大、包容、激情 地中海气质：浪漫、时尚、欢乐 以湖营造海的感觉 儿童嬉水 人造沙滩 MINI蹦极 水上激情 激 流 勇 进 欢乐的海洋 建筑本身 就是一处处景观 拉提琴的少女 和代步的小火车 水、喷泉、绿地 带来视觉的惬意 艺术的海洋 快乐的果皮箱 体贴细致的服务 时尚的导示牌 可爱的草地音箱 状观的雕塑 温馨的海洋 [ THE END ] 梦想有多大，舞台就有多大 3 规模综合体分析 各物业类型间的相互影响 商业 办公 酒店 公寓 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 实现较高的销售价格 保持物业形象 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次 相关分