万科香河项目整体定位及启动期建议教学教材.ppt

线索3——创造并回归原生态生活节奏 这里的原生态生活体验需要一个强有力的整合者 这里的原生态生活体验需要一个放大的亮点 案例1_法国仓鼠酒店（特色鲜明、小型、体验消费） La Villa Hamster仓鼠酒店：法国西部港口城市南特的一家酒店推出“仓鼠小屋”的招牌，凡是到该酒店入住的人，都有机会尝试当仓鼠的感觉：吃仓鼠最爱吃的谷物，睡仓鼠最爱睡的干草堆，玩仓鼠最爱玩的踩轮子游戏。 此举是该酒店老板弗雷德里克·泰伯里和雅安·佛奎尔共同构想并设计的。小屋于2009年11月开业，游客花费99欧元，就可以住进这间“仓鼠小屋”。 La Villa Hamster 线索3——创造并回归原生态生活节奏 1 2 4 潮白河 3 主题引爆点（经营性主题配套） ——农场设计酒店（Design Hotel） 1.通过酒店经营将各主题体验点整合成可观光、可参与的旅游设施，并通过社会性经营将社区生活理念传递出去； 2.名师设计2-3套主题villa，如仓鼠屋、谷仓屋等，形成设计酒店的特色吸引力。 项目整体开发思路 项目概念性定位 开发思路 社区完整创意 PART 4 1 2 4 潮白河 3 社区完整创意结构 一座农场设计酒店 一条最美观光线路 五种生态体验 五大风情组团 一座完整的新市镇 一座不可复制的魅力之城 商业街 学校 医疗站 交通站 运动中心 餐饮 银行 公园 休闲 …… 1 2 4 潮白河 3 社区完整创意结构 美式组团 湖区、瀑布、探险 2号坑改为瀑布叠水、极限运动为主题的探险公园 1号坑改为湖区及2-3个小湖心岛，建造酒店的设计别墅 农场设计酒店：以世博会万科馆为外形 阿凡达探险公园 瀑布、叠水、森林密植、攀岩、蹦极、速降、CS探险、户外拓展…… 万科谷仓设计酒店 小规模经营、谷仓建筑外形、风格迥异套房、名师设计体验别墅、星级服务…… 仓鼠别墅 La Villa Hamster 成交客户分析—关注研究 客户满意因素（成交因素） 客户不满意因素 客户购买的主要因素集中在区域未来发展及升值潜力上，这比分客户占27%； 同时客户关注别墅生活，占总比例的24%。 成交客户的不满因素集中在周边环境配套，占总比例的34%； 其次是对庭院面积不足也表现不满，占总比例的21%。 客户普遍对区域未来拥有较强信心占27%，关注别墅生活占24%、户型因素占11%； 成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，说明孔雀城的认可度并不高。 对周边配套的匮乏和庭院面积的不足表现集中的不满，分别占34%和21%； 成交客户分析—业余爱好 成交客户爱好排在前四位的分别是：朋友聚会、自驾游、户外运动及旅游 成交客户分析小结 对周边及社区配套不完善、二期庭院面不足表现积集中不满 家庭收入在30万以上居多，经济收入均较为稳定，属于殷实的中产阶级。 看好区域升值潜力，认同别墅生活及南加州手工别墅的建筑符号，对阳台和卫浴空间非常满意，觉得入户门和信箱一般； 对户型大面宽赠送的地下室、天台及露台比较满意； 基本特征 经济能力 年龄跨度大，多为三口之家，工作和生活在北京东部区域，从事金融及商贸行业为主，多为首次别墅置业。 客户认可点 主要用于度假、养老 ；享受别墅生活 购买用途 客户疑虑点 （成交因素） 习惯朋友聚会、自驾游、户外运动及旅游 业余爱好 郊区陌生区大盘开发 主题社区 开发模式 新市镇 开发模式 产业驱动 开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商务产业 我们面对的客户 城市中产，重视生活品质，具备国际化视野 追求别墅生活体验，以休闲度假、养老为目的 关注社区及周边设施配套 以休闲度假、养生为主题探讨方向 以什么样的主题，如何落地？ 二、休闲度假、养生社区配套打造借鉴 一、休闲度假养生社区大盘规划设计借鉴 案例：美国托乐嘉 案例：东丽湖万科城 开发目标： 采用整体规划分期实施的开发模式，计划在8—10年内围绕生态主题打造一个复合式的“新市镇”。力图建造成具有良好城市形态和优秀社区基本要素的居住区。 万科东丽湖 开发背景: 区位：天津中心城区与滨海新区中心位置，距市中心24公里，距开发区l9公里； 交通：路网体系发达，津汉、东金、杨北、津北等公路均通往该区域；距京津塘高速公路出口l0公里，距机场l2.5公里；交通便捷； 环境：东丽湖生态环境优越，周边存在小规模旅游度假设施，但仍属郊区范围； 东丽湖 湖滨浴场 度假村 社区主题贯穿分期规划——资源贯穿、配套设施分布和建设节奏贯穿 一期 二期 三期 五期 占地面积：22万㎡ 建筑面积：6.4万㎡ 产品类型：独栋193栋，199-271㎡； 联排24套，165-180㎡； 合院