《物业管理之前期介入》.pptVIP

施工阶段已经完成少量变更 物业补硬化，效果总差一点 垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化 左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。 假如一次成型？ 与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置 减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入 一期油棕挡住商户视线，开放性较差，商户意见大 二期乔木美观实用休闲，且对商户视线和开放性无影响 小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度； 对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮（万科城一期、花城已出现此现象） 接线盒：草坪内有一些接线盒，是竖起装，易被人踩坏和绊脚； 改为平接埋地，并封蜡防水，既美观又实用 新项目总体流程图 第二阶段 规划 设计阶段 营销 策划 阶段 施工 建设 阶段 服务中心 成 立至 交付 交付 半年 内 第二阶段：营销支持策划 物业管理策划 销售承诺 营销支持 服务标准 合同签订 创新设想 管理费 业主文件 销售支持与销售承诺规范 营销支持： 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求 销售人员培训 物业管理常识及万科物业的品牌优势 项目物业管理服务特色 销售过程中物业管理相关注意事项（违章承诺、配套承诺、服务承诺等） 销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档 与客户相关文本的制定 前期物业管理合同 业主临时公约 与当地法规的融合 前期物业管理合同 签订主体：开发商与物业公司签订。 签订时间： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 备案：如当地法规规章政策有要求 与客户签订： 以销售合同 附件方式（不鼓励） 以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款 前期物业管理合同 内容填写的重要性 填写错误 不当承诺（突发事件为0、设备完好率100%等） 注意事项： 物业管理费缴纳时间 项目类型的全面性（会所、学校等） 不同产权的车位的不同标准与收益分配 利用公共部位与公共设施获得的经营收入按约定纳入维修基金 附件中物业构成部分 两个问题： 前期维修资金能否使用 违约金物业是否有权减免 业主临时公约 内容： 约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开发商的权利义务。 性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三者之间的协议 明示： 由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人明示，并予以说明。 签订： 时间：开发商在与业主签订房屋买卖合同时，应当要求业主对遵守业主临时公约予以书面承诺。 主体：业主单方签确认函即可，物业公司或开发商不应当签字/盖章或作其他承诺。 新项目总体流程图 第三阶段 规划 设计阶段 营销 策划 阶段 施工 建设 阶段 服务中心 成 立至 交付 交付 半年 内 第三阶段：开工建设至项目开盘 施工工程介入 地产关系 地产设施的管理 开盘 内部经营市场化 委托关系契约化 业务关系制度化 物业与地产关系 地产关系 地产 物业 物业进入可行性研究 物业管理概念和模式研究 物业管理方案和物业管理费用 商业、管理用房 前期介入、接管验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价 地产拥有产权的空置房、车库、商铺、项目部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时用工 行政关系 经营考核 委托管理、经营、代理、临时服务业务 项目物业管理委托关系 物业与地产关系示意图 委托契约 地产关系 客户的利益最终还是地产的利益（忠诚度、股东利益） 角色：物业管理是客户与开发商沟通的桥梁 定位：即要保障客户的利益，又要保障地产的利益 原则：以事实为依据，以契约与制度为准绳 吃谁的粮？ 为谁扛枪? 为谁打仗？ 与地产关系的理顺 服务内容 与地产各部门业务对接方式 流程与操作规范 费用结算方式 物业管理前期开办服务协议 物业管理前期介入服务协议 物业管理零星服务协议 工程施工跟进 范围： 主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前3－5个月。 目的： 质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进建议 内容(设备安装与隐蔽工程) 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房