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目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 项目地块资源环境评价 3 一、项目地块条件分析 3 1、地块属性分析 3 2、项目地块其它开发条件分析 5 二、项目地块资源环境评价 13 1、可利用资源优势评价 13 2、项目地块SWOT分析 17 三、项目发展旅游（商业）地产面临的竞争市场分析 20 1、重庆市范围内竞争市场研究 20 2、南滨路范围内同类竞争市场研究 37 3、总体竞争环境对本项目发展旅游地产的威胁评价 44 四、重点竞争项目分析 45 1、项目发展背景 45 2、项目基本硬件属性 46 3、项目运营状况发展评价 50 4、竞争项目发展规划及其预测 50 第二部分 全国范围内同类项目研究及分析 56 一、全国范围内重点旅游（商业）项目分析 56 1、上海新天地 56 2、上海海上海商业街： 59 3、北京前门大街： 64 4、青岛天幕城： 67 二、本项目在发展过程中的可比、借鉴策略对比分析 70 1、资源配置对比分析 70 2、项目发展过程中的可借鉴、可比策略建议 71 第三部分 项目市场定位分析 73 一、项目SWOT分析 73 1、项目SWOT要素分析 73 2、项目核心竞争力分析 76 二、项目市场定位 77 1、项目定位原则和定位思路 77 2、形象定位 77 3、项目（总体）目标客户群定位 78 4、项目旅游（商业）地产主题文化定位 80 三、项目商业模式定位 84 1、项目整体市场定位对应商业模式定位 84 2、项目商业模式对应的商业业态发展方向分析 87 3、项目模式对应的项目技术方案 88 4、项目商业管理模式定位 104 四、项目发展序列及开发强度定位 106 1、项目发展总体周期定位 106 2、项目分期开发序列定位 106 3、项目各期开发强度定位 107 4、项目各期销售进度预期 107 五、项目地块经济技术评价 108 1、建设投资估算 108 2、建设投资计划与资金筹措 109 3、项目各期销售收入 110 4、项目开发期损益表 113 5、项目开发期现金流量 115 6、项目评价 116 第一部分 项目地块资源环境评价 一、项目地块条件分析 1、地块属性分析 占地规模 项目总占地70亩，其中绿化用地47亩，实际可建设用地23亩，计15341平方米，按容积率1.8， 项目可建设用地性质为商业用地及公共绿化用地。 地形地貌 长 长 江 本项目距离南坪中心以及周边成熟社区相对距离较远，就目前情况而言，处于独立发展期，可达道路仅有南滨路和上新街。 地块现状： eq \o\ac(○,1)沿南滨路项目临街面长约125米，进深约80米，高差约20米，坡度较大，人行车行组织交通比较复杂 eq \o\ac(○,2)此地段处于1、2梯段中间，处于2个高坡中间的一个狭长地带，建筑排布体量容易受限，但高于第一个梯段约20米，观江位置非常好 eq \o\ac(○,3)此地段属项目最高处，但与2梯段地块相连比较紧密，高差在约8-10米左右，观景面充裕，项目周边干扰较小 区域归属 本项目地块在行政区域上属于重庆市南岸区南滨路。 南岸区位于长江南岸，是重庆主城区核心组成部分，全区辖6个街道、9个镇，面积265平方公里，人口60万。区内有10余个科研院所和5所大专院校，科研实力雄厚，人文氛围浓重，是重庆的主要工业基地之一，工业门类齐全，形成以烟草、汽摩、医药、化工四大支柱产业和纺织、服装、建材、食品四大优势产业为主的格局；南岸区也是重庆市主城风景旅游重点地区，是“中国优秀旅游城区”，南滨路休闲滨江带、南山风景区已成为重庆旅游观光名片。 南滨路背靠南山，面朝长江，拥有极其优越的自然资源条件。区域内空气清新，环境优美，具有良好的居住条件。南滨路路上有拥有深厚历史人文底蕴的“巴渝十二景”中的四景、慈云寺以及法国水兵营，同时新建了海棠烟雨公园等户外观景休闲设施及大量中高档餐饮、娱乐、休闲商业，区域形象和环境良好，已经成为重庆市最适宜居住的区域之一。 2、项目地块其它开发条件分析 交通及市政配套 南岸区水陆交通便捷，以南坪转盘为交通枢纽，南岸区公路经过大规模的改建、新建，初步形成了区域性循环信道。全区公路现有通车里程578公里，其中等级公路里程195公里，并拥有两个大型长、短途汽车客运站组成重庆南大门的交通枢纽。 南滨路以滨江路建设为主线，上自经开区，下至峡口镇广阳岛，规划建设全长21公里，