经济论文—CMBS商业地产融资创新方式.docVIP

CMBS：商业地产融资创新方式 　　商业地产是典型的资金高度密集型行业，其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大，因此融资就成了开发商最关心的问题。目前，我国地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金加银行贷款。随着国家货币政策从稳健转向适度从紧，银行体系紧缩银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大监管力度，如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题，CMBS逐渐进入大家的视野。 　　CMBS，即商业抵押担保证券，是一种商业证券化融资方式，它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定，投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。运营良好的物业，例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS的资产，因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS在全球的不动产金融市场发展迅速，所占份额逐年扩大。作为新兴的不动产融资工具，CMBS具有发行价格低、流动性强、释放商业不动产价值等优点。我国目前的商业不动产正处于快速扩张期，市场对资金量的需求巨大，CMBS无疑是商业地产企业所期盼的，同时对金融机构来说，CMBS将成为其分散风险的有效工具。 　　一、CMBS在美国的发展 　　CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutua1人寿保险公司将价值6，000万美元的商业地产抵押贷款，以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，这一交易被评为AAA级。之后，多家机构效仿这一交易方式，商业银行、储贷机构和投资银行等机构随后也纷纷进入该领域。上世纪九十年代初期，美国储贷机构信用危机的解决成为商业抵押担保证券发展的主要推动力。在此阶段，评级机构也逐步确立了交易的评级标准，CMBS逐渐成为一种相对成熟的融资手段。 　　商业抵押担保证券是一种结构融资的方式，一套严谨、有效的基本运作程序是其成功运作的根本保证，其基本交易结构由原始权益人、特设目的机构和投资者三类主体构成。原始权益人将自己拥有的商业地产贷款组成资产池以“真实出售”的方式过户给特设目的机构，特设目的机构获得了该资产的所有权，发行该资产的预期现金收入流为基础的资产支撑证券，并凭借对该资产的所有权确保未来的现金收入流首先用于对证券投资者还本付息。该程序的具体步骤如下： 　　1、发起人组建资产池。由借款人（即融资者）与其债权人（即发起人）协商将其某个或某些优秀项目的商业抵押货款汇聚到一个组合抵押贷款池（或称之为资产池）。 　　2、设立特殊目的机构SPV。SPV是资产证券化的关键性主体，它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的“风险隔离”。在SPV成立后，发起人将资产池中的资产出售给SPV，将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内。 　　3、资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。 　　4、通过信用增级机构进行信用增级后，由穆迪或标准普尔这样的信用评级机构进行信用评级。 　　5、发售证券。在经过信用评级后，SPV作为发行人（如中诚信托和中信信托），通过各类金融机构如银行或证券承销商等，向投资者销售商业抵押担保证券（CMBS）。 　　6、向发起人支付资产购买价款。即SPV将证券发行收入按照事先约定的价格向发起人支付购买的价款。 　　7、管理资产池。发行完毕后，SPV还需要对资产池进行管理和处置，对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人，也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收益。 　　8、清偿证券。按照证券发行时的约定，待资产支持证券到期后，由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后，若有剩余，按协议规定在发起人和SPV之间进行分配，整个商业抵押担保证券化过程即告结束。 　　CMBS问世至今不过20多年时间，但在美国资产证券化市场却占有一席之地。统计数据显示，1999年3月到2005年11月，美国市场上CMBS的发行量远远超过了REITS的发行量。 　　二、CMBS在中国的适用性 　　2007年中国人民银行十次提高存款准备金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布货币政策从稳健转向适度从紧，由此进入银根紧缩时代。货币政策的紧缩对快速增长的地产业无疑是一场严峻考验。目前，我国房地产市场银行的贷款总量达到资金需求的75%，其中2～3成的房地产开发贷款以及3～4成的个人房贷依靠于银行。尽管近年房地