2010房地产策划长沙紫晶城2期整合营销推广方案16023下载.pptxVIP

【市场分析】长沙楼市（一）长沙楼市整体特征 1、市场发展日渐成熟、规范，市场竞争愈演愈烈； 2、房地产价格稳步增长，截止到2007年6月底，均价已接近3400元/㎡，且随着市场的走高，需求的增加及报建成本的上涨，价格会有进一步的提升； 3、市场板块竞争日益激烈，项目所在的金鹰月湖板块，以成为长沙市民认同的高尚板块，板块的成熟是一个楼盘成功的关键； 4、国家诸多新政出台，尤其是70/90政策的影响，08年中小 户型放量将会大幅增加，销售将会面临一定压力。（二）长沙房价发展历程长沙房价的发展历程：91－95年： 1000—1500元/平方米；97年开始， 2000元/平方米；2000年—2004年，在2400元/平方 米上下徘徊；2005年—2006年，接近3000元/平方米；进入2007年，均价已达到3200元平方米；截止2007年6月底,均价已逼近3400元/平方米。价格趋势：? 长沙城区住宅均价已接近3400元／平方米。3000元以下的产品仍然供不应求，成交量将继续放大；4500元—5000元之间的供求量最大，面临极大竞争，且该区间的价格呈震荡型；6000元以上的优质高档产品存在供应性结构空缺，有较大的发展空间；3000以下4500上资料来源:兴鼎置业市场部产品趋势： 产品升级加快，长沙房地产市场全面进入以品牌为先导的品质时代。1、居住郊区化、规模大盘化；2、城区内项目复合化,郊区化项目纯住宅化;3、住房设计适用化、品质细节化；4、小户型项目功能更加完善，大户型更加舒适实用。置业消费趋势：1、据政府权威部门统计数据显示，截至2007年6月底，区域外置业者占据长沙购房群体的50%以上。外来消费群体已经成为长沙房地产购买市场的主力军；2、开发商品牌的影响力越来越多成为消费者购房的一个重要参考因素；3、消费者购房越来越理性化，购房周期明显增加，且习惯对比分析。版块发展趋势： 1、长沙中心城区由于土地稀缺，新项目上市日渐减少，价格彪升； 2、南城片区由于“长株潭” 融城的一步步实现，近几个月交易量始终排列各板块之首，发展势头猛烈； 3、东城板块出生良好，上东区域概念相当成熟，且已经形成了长沙高尚住宅区，价格始终位局各板块前列，发展前景广阔； 4、河西及北城板块由于心理距离及交通的阻隔，且加之配套尚不成熟，发展相对较缓，有待时间的见证。5、星沙板块随着近几年的交通路网的不断完善，拉近了与长沙的地理距离，区域内楼盘凭借相对较低的开发成本、市场价格，全面进军长沙市场，目前在星沙置业的长沙人比重不断扩大；6、金鹰月湖板块无疑是一座优尚之城，文化产业的力挽狂澜支撑了整个区域的高位崛起；区域资源的独一无二孕育其无可比拟的贵族血统；市政配套的大力扶持创造其展翅翱翔的先决条件；因此，金鹰城的整体开发，必将成为长沙城市的标志。 星沙楼市（一）星沙楼市特征　１、房地产市场供需两旺，但经过近几年的迅猛发展，区域内市场现开发明显过量，供大于求；　２、区域内板块发展明显，目前中心城区板块、星沙大道北板块、开元东路板块日渐成熟。东南新城及中南汽车世界版块初步发力，紧追不舍。西北新城由于圆梦完美生活、山水未来城、红树湾、筑梦园、腾王阁、世景华庭等项目的面市而异军突起，成为星沙区域内的后起之秀；城西板块星沙大道北路板块中心区板块开元东路板块中南汽车世界板块东南新城板块　３、目前星沙房地产市场大部分以多层、小高层为主，高层较少。随着全国各大地产大鳄的进入，产品类型也日渐丰富；　４、房地产价格飞速上升，年均增长达到１５％左右，但整体均价与长沙市场还存在一定的差距；　（二）星沙楼市发展趋势 1、发展前景广阔 2006年之前,长沙县(星沙)的房地产市场由于交通瓶颈的限制一直以来发展缓慢,甚至远不及望城、浏阳、宁乡等地的发展。但是从去年到现在，随着人民路、远大路、车站北路及万家丽路的拉通，星沙“第六区”融城已不仅仅再是个概念，而是真正的成为了长沙城区的一个重要组成部分。 本项目因临三一大道，处星沙几大交通主动脉的中心辐射点，其地理优势将随着大长沙路网建设的完善愈发突显，发展前景一片大好。车站北路万家丽路远大路本案人民路 2、房地产价格继续上扬　目前星沙整体均价运行在：高层小高层2400—2600元／㎡之间，多层在1600—1900元／㎡之间。预计０７年年底高层小高层均价将突破2700元/㎡； 3、世界500强企业的带动必将拉动区域内的需求； 4、万家丽北路（接东城）及开元路（接新世纪大道）的拉通指日可待，将星沙尤其是城西板块版块融城的距离拉近，必将提升该区域的房地产价值,届时城西板块项目将直接纳入大长沙楼市，对项目的竞争将从潜在走向表面化； 5、星沙区域内客户的消费能力有限且几近饱和，区域外尤其是长沙市区客户将是该区域楼盘拓展的主要消费群体。【竞争分析】