码头项目招商操作方案.ppt

渔人码头项目招商操作方案;本方案希望达成的目标——;一、项目分析;1、优势（s） 地段：紧邻县城老城区，归属老城区商圈，链接老城区人气； 氛围：本案所在区域已经积淀美食餐饮知名度，氛围浓厚。 优势资源：拥有沭河天然景观，通过后期的改造，可为餐饮休闲业态奠定良好的景观基础； 建筑特色： “1912“海派风格的特色建筑形态以及随园特色景观，容易营造出个性品位，为后期宣传制造强烈的个性符号及文化底蕴。 体量巨大：自身开发体量足够，有机会创造新的消费形态及创造有竞争力的特色消费环境，吸引到沭阳及周边县市的消费人流； ;2、劣势（w） ◎项目地处城市边缘地段，区域形象破旧，经营档次不高。 ◎项目西区商业距沭河有一小段距离，自然景观优势不突出。 ◎项目商业地块与老城区之间有沭河隔断，加之项目住宅部分尚未开发，导致初期项目商业的氛围难以成型，不容易聚集人气。 ;3、机会（O） ◎项目周边如五金市场等几个商业项目的启动，形成业态互补，也能给项目带来人气； ◎随着项目周边景观环境的改善，项目休闲娱乐的环境氛围将愈来愈强； ◎西区码头的启动以及孙巷小区回迁房的建设能给项目带来隐性消费客源； ◎沭阳对商业地产投资热情高涨，为项目开发奠定良好的市场基础。;4、威胁（t） ◎城南城东的持续开发，商业供应量将加大，整体商业市场竞争也将加大； ◎随着城市的继续东进南扩，城市中心将往东南偏移，城西将持续被边缘化，消费者的认可度将持续走低。;二、项目定位;1、整体商业定位 由于项目归属与“中城美地”高档社区,因此，我司认为项目定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合沭阳实际情况的。我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，参照本区域商业以及沭阳的几个餐饮相对集中的区域商铺的普遍租金水平，以稍低于此的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市???。 同时，项目项目应除了以“鱼”为核心餐饮业态外，同时也应该采取其他较为丰富的业态组合,以便项目的拓展和吸引更多的商家及消费者进场。; 2、业态组合 ;：;3、项目市场定位;4、项目命名;5、项目租金价格定位 依据我司对沭阳经营餐饮的商业及沿街铺面的调查摸底，结合项目本身的软硬件配套设施以及项目市场的综合竞争力等方面的实际情况，我司建议项目三至五年内的租金均价为15-20元∕㎡（底价）。 在实际操作中，可根据正式招商的实际情况作适当调整，包括前期免租招商、第一、第二年给予适当的租金优惠等，由开发商对租金实行补贴；第三年项目旺场后逐年提高租金，有利于保证投资者的后续投资收益。; 三、招商与销售的结合与衔接 ;（二）招商与销售的统一 1、招商的终极目标是为了旺场，通过提升租金来提高商铺价值； 2、成功招商是提升投资者信心的重要前提；一个有生意可做的商场才有投资价值。 3、招商成功不进有利于铺面的快速销售，更有利于铺面销售价格的提升。;从招商与销售的结合点来看，结合本项目特点，招商是商铺销售不可逾越的必经之路； 从招商与销售的冲突来看，如果等到招商成功、旺场再销售，销售价格自然可以更高，但不利于短期的资金回笼？ 销售和招商的矛盾如何解决？;反租;“反租” 也叫售后包租、售后回租，是出售商铺时与买家约定，在出售后的一定年限内由开发商或者经营管理公司以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。 “反租”期限：就时间而言，“反租” 包括短期“反租” （3年）、中期“反租”（5-6年）、中长期“反租”（9年）和长期“反租”（10-20年）等多种； “反租”方式：就规模而言，“反租”包括“局部反租”（只把商场的一部分反租，另一部分自营）和“全面反租”（整个商场全部反租）两种。;（三）“反租”模式建议;（四）“反租”模式下销售价格的测算;1、针对自营客户：可考虑购铺款的变相反还，比如开业阶段自营客户可凭借装修发票向开发商报销不超过购铺款总额15%（待定）的装修费、免交三至五年物业管理费、给予水电费补贴等等，减轻自营客户的经营负担，鼓励自营客户入驻。 2、针对租赁经营户：在租金上面给予优惠和免租，特别是第一、第二年，租金优惠和免租一方面有利于减轻租户租金负担，保证旺场；另一方面有利于维持前三年的出街租金保持相对高的水平，有利于提升投资者信心和拉升销售价格。另外，由于前三年轻装上阵，经营户打下良好的基础，整个商业街也形成良好的商业氛围，带动租金提升，有利于反租结束后保障投资者的投资收益稳步提升。 3、争取在政府政策方面给予经营户支持。 4、成立专业经营管理公司。; 四、招商操作 ;（二）招商途径 （1）通过直接