通州写字楼、住宅、公寓市场概述.docxVIP

通州写字楼市场概述 2013 年，通州办公市场实现销售 19.6 万㎡，1142 套，均价 20422 元/㎡，供需比 0.54；截止 2014 年 9 月 30 日，通州办公市场实现销售 18.9 万㎡，824 套，均价 19477 元/㎡，供需比 0.99。 （数据来源：克尔瑞） 通州主要写字楼项目销售概况(表 1) 排 名 项目名称 办公 类型 板块 办公总 建面(万 ㎡) 首开日期 销 售 期 总去化 面积 (万㎡) 总去 化套 数 月均 面积 (㎡) 月均 套数 成交均 价 备注 1 万达广场 （万方大 厦） 甲级; 新华 大街 26 2013/10/27 12 11 1,448 9,184 121 27,745 万达广场推出 26 万㎡办公产品，于 2013 年 10 月首次开盘，首 开去化 6.2 万㎡772 套，并于 2014 年 6 月和 9 月加推，截止 9 月底成交 11 万㎡；项目顺销期月均去化 5325㎡，14 年均价 27745 元/㎡。 2 北京 ONE （鑫源贸 大厦） 甲级; 新华 大街 5.75 2011/3/1 23 3.6 228 1,568 10 23,817 北京 ONE 写字楼于 2010 年底启动推广，于 2011 年 3 月开盘， 但 2011 年仅成交 2 套 993㎡，2012 年无成交数据显示，2013 年全年成交 2.7 万㎡179 套，月均 2250㎡；2014 年截止目前成 交 8073㎡47 套；全盘月均去化 1568㎡，2014 年月均约 5 套 897㎡/月,均价 24962 元/㎡，最高成交均价 27800 元/㎡ 3 京杭广场 其他; 新华 大街 6.5 2013/3/28 15 1.1 57 738 4 28,257 京杭广场于 2013 年 3 月底开盘，开盘成交 8856㎡，后的 14 个 月一直处于顺销阶段，顺销期月均 158㎡；2013 年完成 1.1 万㎡； 2014 年仅成交 2 套 278㎡，均价 28000 元/㎡。 4 金成中心 甲级; 南通 州 8 2012/9/23 24 2.8 176 1,152 7 24,416 金成中心于 2012 年 9 月首次推出办公产品，在 2012 年成交了 2.7 万㎡后一直未有销售数据的推进，2 年来月均去化 1152㎡， 均价 24416 万元/平米；2014 年无销售数据显示。 5 华远好天 地 乙级; 南通 州 12.2 2014/5/17 4 0.0664 9 166 2 25,427 华远好天地 2014 年 5 月首次开盘，一期推出写字楼 12.2 万㎡， 项目写字楼单套面积较大，去化速度缓慢，月均去化 166㎡，均 价 25427 元/㎡。 6 北京总部 创意 东通 州 24 2013/3/1 18 4.1 18 2,287 1 19,909 北京总部从 2013 年 3 月首次推出写字楼产品，匀速去化，2013 年实现 1.87 万㎡ 8 套的销售，均价 20030 元/㎡；2014 年实现 2.24 万㎡ 10 套的销售，月均 2500㎡，均价 19808 元/㎡。 通州办公市场稳定增长，但整体市场去化速度较慢；新华大街板块作为通州老城区核心片区，亦仅有万 达项目支撑写字楼市场去化，顺销期 5325㎡/月；东通州板块主要为产业园区办公产品，代表项目北京总部月 均 2250㎡；其它板块写字楼项目月均均在 1000㎡以下，从克尔瑞销售数据来看销售结果并不理想。综上认为， 通州办公市场机会与风险并存，最好的万达广场顺销期月均去化在 5325㎡每月，均价 25000~30000 元/㎡，在 通州区域未来办公供应量将集中增加，区域商务氛围尚待成熟，办公产品在满足项目“快去化，高溢价”的 要求下，存在一定风险。 1 通州住宅市场概述 2013 年通州普通住宅完成 149.2 万㎡，15049 套，均价 20419 元/㎡，供需比 0.75，位列全市普通住宅成 交面积第一； 截止 2014 年 9 月，通州普通住宅完成 38.4 万㎡，3730 套，均价 22910 元/㎡。 （按 2013 年销售面积排名 数据来源：克尔瑞） 2013 年北京普通住宅成交区域排名情况（表 2） 区域 供应面积（万㎡） 供应套数 成交面积（万㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡） 成交金额（亿元） 供求比 通州区 111.5 10880 149．2 15049 20419 304.6 0.75 房山区 81.9 8437 136.4 13398 15406 210.2 0.60 大兴区 126.8 11208 125 11417 21715 271.3 1.01 朝阳区 80 5328 121.4 7866 38