杭州写字楼简况及钱江新城写字楼展望.docxVIP

杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望 孙幼幼 朱鹏 一、杭州市写字楼基本情况 杭城写字楼市场的发展始于 20 世纪 90 年代初庆春路金融街的定位，那时 出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一 些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从 2002 年开始，供应量超过 40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在 30 万平方米左右，供求失衡，空置 率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡， 进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州 写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 １、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、历年总体供给量估算 表 1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份  2001 年  2002 年  2003 年  2004 年  2005 年 供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91 增幅 41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在 2002 年和 2003 年的供给 增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼 市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米； 历年销售消化总量 150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口径估算）。 目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业 自持和部分转住宅的物业） 以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平， 可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据 2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年 写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的 绝对主力。 表 2：2004 年杭州分区写字楼用地供应情况 1 区域 全市 钱江新城 滨江区 其他区 写字楼用地供应块数 24 10 9 5 写字楼用地供应面积(M2) 633861 202836 247206 183820 占全市的比例(%) —— 32% 39% 29% 表 3：2005 年杭州分区写字楼用地供应情况 区域 全市 钱江新城 滨江区 下城区 其它 写字楼用地供应块数 14 7 2 2 3 写字楼用地供应(万 M2) 860592 421690 86059 318419 34424 占全市的比例(%) —— 49% 10% 37% 4% 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘 江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明 吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。由于各楼盘营销周期的差异，分 析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。这里以截止到 2005 年 底来分析区域写字楼市场的消化情况和吸纳程度。 2）、各区域吸纳率情况分析 图 4：杭州写字楼市场分区域吸纳率统计 区域 上城区 下城区 江干区 拱墅区 西湖区 各区域市场可售量(平方米) 136713 216341 22421 67877 21597 各区域吸纳率 33.03% 19.37% 63.22% 44.18% 78.88% 数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心 下城区写字楼吸纳率仅为 19.7%，上城区为 33%，两区尚未消化的总量达 到 35 万平方米。该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境 劣势比较明显，导致需求增长跟不上供应的增加。 江干区和西湖区吸纳情况较好，达到了 60%以上的水平。特别是西湖区的 黄龙商圈，许多楼盘基本上销售率接近 100%。这表明该区域的办公楼市场定位 准确，资源利用合理，今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。 3、总体销售价格情况概况 杭州写字楼市场 2005 年销售均价在 13100 元/平方米左右，相对于同一地 2 段的住宅价格而言相对比较合理。 近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变，价格上涨比 较明显，但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。 １)、从价格分布来看，高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。 图 5：杭州写字楼市场价格分布情况 价格 10000 元/平方米以下 10000-15000 元/平方米 15000 元/平方米以上 比重 24% 30% 46% 数据来源：杭州久源不动产营销机构 2)、分区域销售价格情况及特征 杭州写字楼市场 2005 年