房地产企业“营改增”实务热点问题解答.doc

房地产企业“营改增”实务热点问题解答 　　 一、房开企业营改增后“纳税人身份问题”　　※一般纳税人　　※小规模纳税人 　　销售额X，土地成本为dX。购入材料aX,购入建筑劳务bX，购入服务cX。　　一般纳税人　　应纳税额=[（X- dX ） ÷（1+11%） ×11%]-（ 0.17aX +0.11 bX +0.06 cX ）　　税负率=应纳税额÷不含税销售额　　=11%-（0.10901d+0.1887a+0.1221b+0.0666c）　　税负率=应纳税额÷不含税销售额　　=11%-（0.10901d+0.1887a+0.1221b+0.0666c）< 3%　　（10.901%d+18.87%a+12.21%b+6.66%c）>8% 　　　　二、老项目发票的开具及税款缴纳问题　　老项目：（国家税务总局公告2016年第18号 ）　　《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；　　《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。　　计税方法： （国家税务总局公告2016年第18号 ）　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。　　国家税务总局公告2016年第18号　　一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。　　（1）在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票；　　①（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。　　普通发票开具时限： 2016年12月31日前（国家税务总局公告2016年第23号） 　　（举例）简易计税方法：　　☆某房地开发企业2016年3月份预售房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元，尚未开具发票。　　①在5月1日后，300万元部分，可开具增值税普通发票。 　　（价款285.71万元，税款14.29）　　②收到700万余款部分，开具增值税普通发票或专用发票。　　（价款666.67万元，税款33.33万元 ）　　预缴税款＝700÷（1＋5%）×3%＝20（万元）　　申报补交增值税＝33.33－20＝13.33（万元） 　　 　　 　　 　　（举例）一般计税方法：　　☆某房地开发企业2016年3月份预售房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元，尚未开具发票。可扣除土地成本为400万元。　　①在5月1日后，300万元部分，可开具增值税普通发票。 　　（价款270.27万元，税款29.73）　　②收到700万元余款部分，开具增值税专用发票。　　（价款670.27万元，税款29.73万元 ） 　　 　　差额开票的特点（国家税务总局公告2016年第23号）　　按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。　　预缴税款＝700÷（1＋11%）×3%　　　　　　＝18.91（万元） 　　 　　应纳增值税＝（700－400） ÷（1＋11%） ×11%＝29.73（万元）　　申报补交增值税＝29.73－18.91＝10.82（万元） 　　 　　 　　（2）在营改增之前已经申报了营业税并且开具了开具营业税发票；　　简易计税方法：　　☆某房地开发企业2016年3月份预售一套房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元并开具发票。　　在5月1日后，收到700万元余款部分，开具增值税普通发票。（价款666.67万元，税款33.33万元）　　预缴增值税＝700÷（1＋5%）×3%＝20（万元）　　申报补交增值税＝33.33－20＝13.33（万元） 　　一般计税方法　　☆某房地开发企业2016年3月份预售一套房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元并开具发票。可扣除土地成本为400万元。　　在5月1日后，收到700万元余款部分，开具增值税专用发票。（价款670.27万元，税款29.73万元 ）