房地产业“营改增”政策分析与实务操作方法.doc

房地产业“营改增”政策分析与实务操作方法 　　一、概述　　2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称：“36号文”），明确了房地产业、建筑业、金融业、生活服务业自5月1日起全面实施营改增试点的政策细则。　　（一）课程依据　　2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）　　附件1：营业税改征增值税试点实施办法　　附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定　　附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定　　附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定 　　1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告　　国家税务总局公告2016年第13号　　2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告　　国家税务总局公告2016年第14号　　3.国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号 　　4.国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告　　国家税务总局公告2016年第16号　　5.国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告　　国家税务总局公告2016年第17号　　6.国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告　　国家税务总局公告2016年第18号　　7.国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告　　国家税务总局公告2016年第19号　　8.国家税务总局关于《全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》　　国家税务总局公告2016年第23号 　　（二）增值税改革的背景　　我国增值改革的发展历程　　第一阶段：1994年以前　　1.1954年法国推行增值税。　　2.我国1979年引入增值税。　　3.1984年国务院发布增值税条例（草案）。　　第二阶段：1994年税改　　1.将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务；　　2.增值税营业税同时存在；　　3.实行生产型增值税； 　　第三阶段：增值税逐步转型　　1.2004年振兴东北老工业基地改革试点；　　2.自2007年7月1日起，在中部地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。　　3.2008年7月，内蒙古东部5个市（盟）被纳入增值税转型改革试点范围。　　4.从2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革。 　　第四阶段：营业税改增值税　　2012年元月：上海　　2012/09/01：北京　　2012/10/01：江苏、安徽　　2012/11/01：福建、厦门、广东、深圳　　2012/12/01：浙江、宁波、湖北、天津　　2013年8月1日：　　国务院常务会议决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开。　　2014年1月1日:　　在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。　　2014年6月1日:　　电信业纳入营改增范围。　　2016年5月1日　　建筑业、销售不动产、金融业、生活服务业四个行业。 　　（三）营业税改征增值税的意义　　1.财税体制改革重头戏，供给侧结构性改革的重要措施；　　2.短期：减税负，降成本；长期：税制优化，促进产业转型和结构优化；　　3.减法：综合降税；加法：经济中高速增长；乘法：产业迈向中高端；　　4.我国目前最重要的税制改革；　　5.有利于完善税制，消除重复征税　　6.有利于税收征管与发票管理　　7.最大的一项结构性减税计划；　　8.本次营改增确保所有行业税负只减不增；　　9.通过营改增的减税，逐步实现国家的经济战略意图（结构转变和经济发展）；　　10.消化减税：扩赤字，稳增长，降支出，提效率。 　　（四）营改增的特点：　　一次流转税领域的重大改革　　增值税政策的双轨制　　平稳过渡，政策平移　　兼顾中央和地方利益平衡　　服务业和中小微企业获益最大　　对企业内控管理提出更高的要求　　征管领域的一次重大变革：地到国，国地协同　　多税率，征收率，预征率　　明确了涉税会计辅助核算的模式　　金融业缴纳增值税为世界首创 　　二、纳税人　　（一）政策规定　　根据36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一章的规定，可以明确：　　1.在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。　　2.增