开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施.pdf

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施 谈到开发商的风险， 多数人会想到其在从事房地产开发过程中的 经营性风险，如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资 金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等， 而对于开 发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。 特别是近年来， 由于我国房地 产市场持续升温， 按揭的规模不断扩大， 许多学者及业界人士对按揭 的研究也投入了大量的精力， 人们在肯定按揭对我国房地产市场起到 积极作用的同时， 也在反省按揭产生的风险， 包括银行的贷款风险增 加，购房人的供楼压力加大等等。然而在按揭风险的研究中，开发商 被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者， 往往成为维 权者声讨的对象， 开发商的风险也很少被人提及， 处在被人遗忘的角 落。不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发， 开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受益匪浅， 但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。 本文拟结合当前按揭 中实际操作方式， 通过分析按揭中各方法律关系， 从法律角度及实际 操作层面对开发商在按揭中的风险及防范措施进行简要分析， 希望能 引起有关方重视并与业界人士共同探讨。 一、按揭起源及目前在我国的操作方式 按揭在我国纯粹属于“泊来品” ，扎根的时间并不长。因此，在 分析按揭中开发商风险之前， 有必要简要介绍按揭的起源及在我国的 主要操作方式。 近代意义上的按揭， 在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。 最早起源于 18 世纪英国人创办的建筑社团和 1831年英国移民在美国 宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。 “按揭”一词是从我国香港传至 大陆的，它是英语中“ mortgage”的广东话谐音。我国的住房抵押贷 款发展历史并不长，国务院于 1988 年 1 月召开全国住房制度改革工 作会议，拟定《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》 ， 推动了我国的个人住房贷款工作， 为按揭的产生提供了良好的市场和 政策环境。1992 年 9 月 23 日中国人民建设银行房地产信贷部颁布 《职 工住房抵押贷款暂行办法》 ，为促进个人住房贷款业务的大量开展打 下了良好基础。九十年代末，按揭在我国呈现出良好的发展势头，特 别是近几年，我国住房金融业务发展迅速，对拉动国内需求，推动国 民经济发展起到了积极作用。 由于按揭起源于英美法系国家， 其操作的法律基础与我国社会主 义法律体系必然会存在冲突，无法照搬。因此，按揭在引入我国后与 我国现行法律制度融合， 形成了有我国特色的按揭制度。 按揭目前在 我国的主要操作方式包括： 1、确定按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商 跟银行签订按揭合作协议， 约定某银行对开发商的房地产项目的购房 人提供按揭贷款， 其中包括贷款的额度、 最高年限和成数以及开发商 的保证责任等。 2 、开展销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后对社会公 开销售，与购房人签订《商品房买卖合同》 ，并约定采用按揭的付款 方式。 3、办理按揭贷款手续。 购房人按照申请的贷款成数支付首付款， 剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款， 同时由购房人以所购房屋