地下车位作为单独的成本核算对象分摊.docVIP

　 地下车位作为单独的成本核算对象分摊 　地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。 　　地下车位成本项目的归集、分配与计算 按照“新成本核算制度”规定，房地产企业核算开发产品成本的成本项目有7个，制度规定，房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。 　　1.开发成本——土地征用及拆迁补偿费 　如果地下车位建筑面积属于计容面积，则地下车位应该分摊土地成本；如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。 　　2.开发成本——建筑安装工程费 该成本项目包括了整个开发项目的建筑安装工程费用，不仅包括土建工程、安装工程、装饰工程等具体内容。地下车位的建筑安装成本，是可以按照建设部相关规定计算清楚的，根据成本核算的基本原则，它不需要分配计入可以直接计入。 如果将与地下车位完全无关的地上房屋的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程、绿化景观费用等分配计入地下车位成本，恰恰与成本核算的基本原则相悖。 　　因此，地下车位的“建筑安装工程费”应该按照实际计算的工程造价直接计入，而不需要将无关支出分配计入。 　　3.开发成本中的其他5个成本项目 房地产开发企业核算开发成本，成本项目除“土地征用及拆迁补偿费”、“建筑安装工程费”以外，还有“前期工程费”、“基础设施建设费”、“公共配套设施费”、“开发间接费用”及“借款费用”。其5个成本项目的特点是具有共同费用的性质，需要分配计入成本核算对象。这5个成本项目发生的费用与地下车位是密切相关的，无法直接计入，只能采取分配方式计入地下车位成本。 　　计算公式为： 　地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积 　地下车位成本计算为： 　　1.土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理，地下车位不需要分摊土地成本。 　　2.建筑安装工程费：根据工程造价部门提供的资料表明，地下车位的建安成本为6000万元（即单位建造成本为3000元/平方米）。该项成本清晰明了，应该直接计入地下车位成本，不需要再分摊。 　　3.“前期工程费”、“开发间接费用”等5个成本项目，按照可售面积进行分摊即可。 　地下车位应分摊的5项成本＝5项费用的实际发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积＝（3000＋4000＋1000＋3000＋3000）÷（8＋2）×2＝14000×20%＝2800（万元） 　　所以，地下车位成本计算为： 总成本：土地成本0＋建安成本6000万元＋2800万元＝8800（万元） 　单位成本：8800万元÷2万平方米＝4400（元/平方米）