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* * * * * 房屋租赁合同 2019年11月15日 法律学习资料 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》 2.《中华人民共和国合同法》 3.《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部） 4. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2015〕5号） 一 、主要法律 二、租赁合同概述 1.定义 ? 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（合同法第212条） 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（城市房地产管理法第53条） 2.合同内容 租赁合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。（合同法第213条） 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。（城市房地产管理法第54条） ? 房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： （商品房屋租赁管理办法第7条） （1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。 二、租赁合同概述 三、租赁期限 1.最长租赁期限 租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。?2.不定期租赁 （1）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。 （2）租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 （3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。? 不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。? 四、租赁合同无效 1.房屋不得出租的情形：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 2.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效。 3.临建出租 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 4.租赁合同无效的补偿 租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 五、房屋使用 1.用途 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。? ? 2.正常损耗 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 ? 3.不当使用责任 承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。 六、房屋维修与保管 1.维修主体 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。? 2.不履行维修义务的责任 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期 3.保管不当的责任 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 七、房屋装修 1.未经出租人同意的装修，费用由承租人负担。出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2.经出租人同意的装修，装修费用由承租人承担，但另有约定的除外。 3.经出租人同意的装修，合同终止时装修物的处理： （1）未形成附合的（即可拆除的），除当事人另有约定外，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承