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PAGE PAGE 3 契税2012年学习笔记 一、契税的概念： 契税是以在中华人民共和国境内转移的土地、房屋权属等不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、相关法规 1、《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令1997第224号 2、《中华人民共和国契税暂行条例细则》财法字1997第52号 三、契税法是国家制定的用以调整契税征收与缴纳权利及义务关系的法律规范。 四、契税的特点： 1、契税属于财产转移税 2、契税由财产承受人缴纳 五、契税的立法原则： 1、广辟财源，增加地方财政收入 2、保护合法产权，避免产权纠纷 3、调节财富分配，体现社会公平 六、契税的征税对象：在我国境内发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。 1、国有土地使用权出让：是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 2、土地使用权转让：是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。（不包括农村集体土地承包经营权的转移） 3、房屋买卖 视同买卖房屋的情况： ①、以房产抵债或实物交换房屋； ②、以房产作投资或作股权转让； 注：以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税 ③、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 ④、以获奖方式承受土地、房屋权属 ⑤、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 4、房屋赠与 5、房屋交换 ①、房屋使用权交换 ②、房屋所有权交换 注：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。 价值不相等的，按超出部分由支付差价缴纳契税。 6、承受国有土地使用权支付的土地出让金 注：不得因减免土地出让金而减免契税。 七、纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 八、税率：比例税率，3%～5%。 　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家 税务总局备案。 注：从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。 九、计税依据： 1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格； 注：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 　　3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 　　对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 4、国有土地使用权出让的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 ①、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。（成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益） 注：没有成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按下列两种方式确定：评估价格和土地基准地价 ②、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。 ③、先以划拔方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（由房地产转让者补交契税） ④、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税 十、应纳税额的计算： 应纳税额＝计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以 外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民 银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。 十一、减免税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（主要来源于财政预算拨款） 1、用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。 　　2、用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。 　　3、用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。 　　4、用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。 　　5、用于军事设施的，是指： 　　①、地上和地下的军事指挥作战工程； 　　②、军用的机场、港口、码头； 　　③、军用的库房、营区、训练场、试验场； 　　④、军用的通信、导航、观测台站； 　　⑤、其他直接用于军事设施的土地、房屋。 6、其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由