房地产投资项目和可行性研究.ppt

§3.8 房地产投资分析运用 3.8.1 房地产投资分析运用领域 目的不同 角度不同 内容不同 时序不同 法律效力不同 项目可行性研究报告与项目申请报告的区别： 3.8.2 可行性研究报告主要内容 项目概况 市场分析 项目建设条件 建设方案比选 节能评估 物资供应 投资估算和资金筹措 财务评价 不确定性与风险分析 结论与建议 3.8.3 项目申请报告主要内容 项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资 项目进行许可而编制的申请材料。 项目申请报告主要包括以下内容： 申报单位及项目概况。 发展规划、产业政策和行业准入分析。 节能方案分析。 建设用地、征地拆迁和移民安置分析。 环境和生态影响分析。 经济影响分析。 社会影响分析。 房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何进行选择？ 运用主观概率估计时要注意以下问题 对于主观概率，不同的人对同一事件发生的概率可能会有不同的主观估计值 要选取较多的人员或专家进行主观估计判断，并综合各位参加预测人员的意见 主观概率预测是先由参加预测的人员对所预测事件发生的概率作出主观估计值，然后计算出估计值的统计平均值，并以此作为对事件预测的结论 主观概率预测通常与调查研究预测等结合使用，调查人员应根据调查目的预先制作相应的调查表 （2）蒙特卡洛法 蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际情况相对应。 蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤： 分析每一个可变因素的可能变化范围极其概率分布，且赋予一个随机数 通过模拟实验随机选取各随机变量的值，并选择符合的概率分布 反复重复步骤（2），进行多次模拟，计算出多组效益指标 蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。 不确定性分析与风险分析的联系 1．不确定性是风险的起因 2．不确定性与风险相伴而生 3.通过风险分析可以得到不确定因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度 通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析 不确定性与风险的概念不完全相同 不确定性分析与风险分析的区别 §3.7 房地产投资决策 投资决策：是指围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助现代化分析手段和方法，通过定性分析的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行比较和选择的过程。 §3.7 房地产投资决策 3.7.1 投资方案分类 投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以 分为互斥方案、独立方案和混合方案等三类。 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。 独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。 投资资金来源无限制； 投资资金无优先使用的排列； 各投资方案所需的人力、物力均能得到满足； 不考虑地区、行业之间的相关性及其影响； 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。 先决型方案 先决方案即在一组方案中，接受某一方案的同时，就要求接受另一方案。 设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时，方案A为方案B的先决方案。 例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案就是建这一别墅投资方案的先决方案。 不完全互斥型 不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可无的方案。 例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变得可有可无。 互补型方案 互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。 例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的接受，有助于方案A的接受。 1.投资方案比较与选择的涵义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满