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IF社区北块裙房商业销售方案;业态定位建议 价格定位建议 商铺销售模式 ;第一部分：商场业态定位建议;项 目 概 况 本项目商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯通，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。 ;◇布局优势： ◇每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主力面积为60-120平方米。 ◇每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。 ◇临道路商铺的外墙以大面积玻璃材料为主，通透感较强，物业的整体视觉形象良好。 ◇建筑为框架结构，各堵内墙都能自由打通，可自由分割。 ◇楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也达到了3.3米。 布局劣势： ◇供水、供电不足，无煤气 。 ◇停车位严重不足，货物运载空间也受到影响;今后五角场商圈日均人流量将达到68万人次;五角场 城市 副中心;以三大主力店的“商业磁石”效应为 基础，依托五角场商圈的辐射，极 大的提升了黄兴路的商气和人气。;家具、家居、建材、家电类为主的业态，使 黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街”， 一条辐射可达杨浦全区的特色专业街。;与周边商业充分融合，利用五角场 商圈的整体效应，做“精”做“专” 。;思路一寻求空白，做特做强;定位考虑;三楼: 内衣、鞋、包等小商品的知名品牌;优势： 市场接受度高，消费群广； 保证商场档次，未来升值更有空间可能； 服饰经营对场地条件要求不高； 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理 拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营； 劣势： 必须有知名的商场经营管理公司来参与招商与经营，如foxtown；这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度也比较大。;思路一寻求空白，做特做强;定位考虑;三楼: 客房、餐厅等使用的皮草、布革纺织品;优势： 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理； 比较符合五角场未来经济发展的趋势，相对来讲是一个 市场空白，一种机会，比较容易做出专业和品牌。 劣势： 消费群过于集中、单一??有一定风险； 集体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高； 本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可能存在一定的限制。;思路二融入区域商业，做精做专;定位考虑;三楼: 灯饰、挂镜等 家居饰品馆 ;综合考虑本案的产品特点、周边消费 状况和经营风险，我方较为推荐第一 种方案；在有相关专业经营公司的前 提下，我方推荐第二种方案。;第二部分：商场价格定位建议;目前案场商铺客户接待情况： 1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。 2、整铺、整层客户三组： 上海住工（韩国公司），预备资金2000万左右（只要第2层）做办公；案场报价15000，要回去考虑一下。 温秋莎热带雨林投资公司，心理价位最多11000/平米，整体收购做韩国会馆。 新怡宝有限公司整体租赁做酒店配套产品，心理价位1.5元/平米/天;1、周边商业整体市场情况分析;业态;五角场周边商业租金分布如下： ? 国定路邯郸路沿街铺位在9-10元/m2·天； ? 四平路国定路小户型底商在12-13.3元/m2·天，裙房底楼在8元/m2·天； ? 翔殷路黄兴路南面沿街铺位由于待拆迁的原因，租金只有3元/m2·天； ? 国定路政本路沿街底商也在7.6-8元/m2·天左右。;2、五角场板块商业市场情况（二）;出租商业; 以上租金分布的研究范围主要以黄兴路为主线，国顺路、国权路分布两侧，周边以生活居民区为主，人口众多，商业需求量大。 研究区域内的租金范围在3-8元/平方米/天，由于商业拥有其自身的特殊性，不同路段不同层面其租金价格也有很大程度的不同，该板块租金较高的商业分布在黄兴路国顺路段的沿街商铺，平均日租金达到了7.5元/平方米。 具体分析其租金水平，我们看到黄兴路、国顺路以及黄兴路以北地区今年年初沿街商铺租金在5-6元之间，现阶段租金有所上调，新进入的商铺签约租金均在7元左右。;定价依据： 考虑到本案内部的分割情况与现阶段市场对商场的接受程度； 考虑到周边普通居民的日常消费能力； 考虑到五角场近阶段以及未来的规划与整个经济地位； 考虑到本案商铺在短时期内以顺利去化为最终目的； 考虑到周边现有商铺以及大润发等集中商业与本案的未来互动能力； 考虑到本案商铺的实际面积较小，商业的规模效应很难体现。;定价方式： 现通过对本案周边各路段的底层商铺做一统计： 国权路：3.8-4.5元/平方米/天 政本路：5元/平方米/天 黄兴路：7元