房地产开发行业深度调研和分析报告：稳中求进，存量价值.pdfVIP

证券研究报告 ·行业深度报告•2020 年投资策略报告 开发企业稳中求进，存量价值青春 房地产开发Ⅱ 绽放 2020 年楼市理性回落，政策基调维持不变。2019 年全年整体成 交呈现前高后低趋势，预计全年成交面积有望维持正增长，规模 维持 买入 再创新高。今年销售超预期的因素在于三四线城市的驱动，但我 们认为当前三四线城市以价换量博得的上行空间在明年难以持 续。展望 2020 年市场情况，销售方面，我们认为一线城市的反 弹将会持续，二线城市也将迎来回暖，预计明年各线城市的销售 面积同比增速分别为4%、4%以及-8%，全国销售面积同比下降5%。 预计明年一线、二线及三线以下城市的销售均价同比分别增长 10%、5%和1%，全国销售额同比增速在0%左右。投资方面，今年 行业投资韧性在于新开工和施工投资的强度得以继续保持，叠加 今年融资环境较去年有所改善，展望明年，我们预计地购置费增 速将会回落至 4%左右，新开工增速将降至 0.9%，施工面积将保 持在8.4%，预计明年行业投资增速将平稳回落至6%。政策方面， 房住不炒的主基调在未来仍将延续，但更多因城施策下的微调值 得期待，同时央行也明确将货币政策作为逆周期调节工具，整个 房地产市场在政策影响下趋于稳健。 市场表现 开发企业稳中求进，集中度提升逻辑不改，关注储备丰富和具备 加杠杆空间房企。2019 年以来行业集中度继续保持提升，二线房 企相较弹性最大；拿地方面，头部房企近年新增土地金额的集中 度一直维持在较高水平，未来各梯队房企分化仍将继续；融资方 面，我们在去年提出的行业融资向头部房企集中的逻辑依然成 立，2019 年以来 Top30 房企融资规模占到百强房企融资规模的 60%，我们认为在房地产行业持续承压的下行周期中，头部房企 尤其是国企和央企在融资活动中的优势将更为凸显，行业融资集 中度有望在后续得到进一步强化。此外，近年来房地产市场下行 调整压力日趋明显，加之行业政策调控趋紧，已有诸多负债高企、 相关研究报告 融资困难及经营能力较弱的中小房企面临着被淘汰的局面，随着 行业集中度的不断提升，未来行业洗牌还将持续进行。2017 年拿 地高峰后，近两年行业拿地金额呈下降趋势，未来行业整体推货 量预计将有所减速，当前可售储备丰富的二线房企仍可能保持较 好的销售弹性。 物业管理子领域作为房地产存量价值的集中体现，已成为房企集 团转型升级的基石，资本化浪潮推动行业集中度提升。当前行业 规模已达万亿级体量，2018 年以来，物业行业进入密集上市高峰 期，2019 年上市进程进一步加速，目前行业市场集中度仍然较低， 呈现“大行业、小公司”格局。头部企业布局集中高线城市与核 心都市圈，未来存在较大下沉渗透与并购整合地方物业空间。近 期上游房地产行业销售、交付是目前物业行业业绩的主驱动力。 房企集中度提高将带动物业公司进一步集中。 房地产开发Ⅱ 行业深度报告报告 目录 1 行业整体：蹒跚中理性回调，平稳中蕴含分化 1 1.1 2019 年房地产市场回顾：规模再创新高，市场韧性十足 1 1.1.1 总体成交：三季度以来持续超预期 1 1.1.2 批售供应：一线前高后低，二线保持平稳 1 1.1.3 户型结构：二线城市改善型产品占比首超刚需型 2 1.1.4 二手房：一二线表现优于三线，未来一线城市有望继续回升 3 1.1.5 去化率：重点城市四季度出现下行 4