增值税改革对房地的产业影响.ppt

三、房产税应纳税额的计算 （一）《房产税暂行条例》 1、依价计征 应纳房产税＝房产原值×（1－30％）×1.2％ 2、以租计征 应纳房产税＝租金×12％ （二）《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号） 1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税； 2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 3、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 四、正确区分房屋和建筑物 　 1、区分房屋及建筑物，建筑物不纳房产税：例如围墙、烟囱、水塔、油池、酒精池、游泳池、菜窖酒窖、玻璃暖棚以及各种储油气罐等属于建筑物不是房产，单独形成固定资产。 　　2．正确划分“房产”的核算范围： 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管以外的部分，不计算房产原值；电灯网、照明线从进线盒连接管以外的部分，也不计算房产原值。　 　 3、附属设备是否计入房产原价 （1）国税发[2005]173号：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （2）财税[2009]113号：以房屋和建筑物为载体的附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。 （3）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 　 五、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税。 　　 税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。除上述范围以外的房产不属于房产税的征收范围，不征房产税。企业组建选址时如果能考虑到这一点，会给企业带来数不尽的效益。 六、房屋装修是否应增加固定资产原值？ 　　财政部 财会[2003]10号： 企业自有固定资产装修费用，在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。 　　 七、关于土地使用权重复征收房产税、土地使用税的问题如何处理？ （一）《房产税暂行条例》规定：房产税由产权所有人缴纳。 房产税由产权所有人按房产余值的1.2%计征。 应交房产税＝房产余值×1.2％ 房产余值＝房产原值×（1－30％） [1986]财税地字第008号第15条规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房产原价。 （二）《企业会计制度》第47条：企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为“无形资产”核算，企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入“在建工程”成本。 [例15— 2] 某工业企业为建造办公楼，2007年1月，以1000万元取得一项土地使用权，使用年限为50年。办理完规划、设计等审批事项后于3月份开工建设，建筑费用2000万元，2008年12月办公楼竣工验收，并交付使用。计算2009年的房产税。 《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号）：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。 　　企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。 （二）劳动保护费：《实施条例》第48条：企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。是指确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （三）劳动保险费 1．社会保障性缴款 （1）企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。 （2）企业为投资