西路项目的策划报告.pptVIP

强销期：证题 主要任务：延续公开期的气势，为销售高潮服务 战略战术： 重点突破战略 由于本案的特殊的地域关系和初衷，采用夹报派发方式针对区域内居民、周边企业员工，连续派发精美具说明力的印刷品，直接到达客户手上，激发其好奇心和购买欲做口碑宣传行销的媒介载体介绍客户。 结束期:结题 主要任务:销售剩余户型与产品 促销战略与SP活动的结合 概念产品优化 概念社区整体优化 整体规划布局 采用院落式组团设计，基本保证楼体的南北朝向，通过建筑物的错落布置，形成相对“围合”的小组团，每个小组团中一个相对集中的空间，设置为中庭园林，作为该组团重要的景观设置，景观设计理念要体现都市时尚主题。 户型功能优化 多种形式： 低台凸窗：在卧室内设置低台凸窗，高度为40CM，宽度为60CM，为住宅带来更多变化；扩大采光面和观景视野，扩展了室内空间；住户可坐可卧，并可布置成书台等功能，增加生活情趣。 落地玻璃门窗：本项目可采用阳光室设计，如客厅、卧室等，可使用大面积的落地玻璃门窗。 阳光室：位置：在客厅设置阳光室，以观景为主；形式：大面积的落地玻璃门窗推拉门连接阳光室和客厅。 服务阳台：在厨房或卫生间外，设置封闭式服务阳台，可摆放洗衣机等。 空调机位：可安放在以下部位：楼宇侧面的墙体、楼宇立面的窗台上部、阳光室的侧边部位、一步台的局部位置或侧边部位；处理形式用墙面同样色彩的百叶窗加以修饰。 小区主入口设计优化： 主入口设计考虑的要点： 位置的选择在小区外侧的主要道路上，以利于小区与外界的交通联系； 主入口的外观构型，建筑用料、色调处理手法等方面均要迎合和突显小区的主题； 把主入口设计成小区的标志性景观，起到接纳、引领的作用，使小区居民产生领域归属感和自豪感。 产品形态建议 多层和小高层有机结合的方式 以多层为主，尽量缩小小高层体量 车库的处理 小区存车的总量 考虑到本项目目标客户多为首次置业和未来发展，汽车的户车比例定位0.6：1 双会所结合的方式； 在小区设置主题会所，作为整个小区标志性建筑。同时，在园林的景观设计中，设计泛会所(局部底层架空:针对老、中、少设置交流与活动文化场所)。 户型优化建议 见优化参考户型 1、用新H2型代替优化H1标准层平面 2、用新B1型代替优化A’标准层平面 3、用新B4型代替优化D1标准层平面 4、所有户型卧室全部采用凸窗或阳台设计，其中四房采用三厅设计，厨房有操作阳台具体见粗化建议房型示意。 5、房型亮点营造：A、局部户型采用中西厨房设计B、错层空间家庭活动室采用酒吧台设计（见示意图） C、部分小三房采用内庭院设计（见后） 做到全明、凸窗、南北露台、中西餐厅 做到全明、凸窗、南北露台、中西餐厅 做到全明、凸窗、南北露台、中西餐厅 家庭活动室酒吧台示意 平面表现创意 Logo1: Logo2: 目标客户群微观锁定 周边企业单位职工 具有首次置业入门资金，既看中面子又注重里子 小有成就的个体工商户 追求个性色彩，具有一定的小众品位 中青年国家公务员 具有一定经济实力，追求性价比 周边乡村居民与全市居民 目标客户群理性分析 经济承受能力有限，但又希望能买到体面的房子 留恋都市繁华生活，对生活方式有一定的自我理解 首次置业经验不足，对项目包装等外在因素较为敏感，更容易被市场时尚潮流所左右 虽留恋都市生活,但对具有现代都市气息的城郊住宅的生活方式比较认同 综上所述 一、大环境让人欣慰 二、小环境不占优势 三、户型精致实用经典 四、低总价轻松置业门槛 五、客源区域化较强 六、90/70政策实施以来，中小户型较早推出的市场时机 如何寻找本案策划关键点进行突破？ 虽然本案的大环境是良好的，但小环境的不利因素，加上项目自身先天不足之处，客源定位过于区域化尤其以周边居民为主，未来周边竞争个案不断推出，都为本案的销售带来一定程度上的抗性。通过整体市场、产品情况的分析和对客源情况的预估，问题是: 如何寻找本案策划关键点进行突破？ 关键问题是？ 怎样才能做个”小众情人” 对策 以独特性策略和差异化策略形成的概念性营销的办法 HOW 概念的整合 概念提出背景 新都市主义潮流 都市住宅郊区化是不可避免的趋势，余姚的城市化发展已经达到了足够的高度，市中心区域可供开发的住宅区已经日益减少，住宅郊区化的势头已经初步显现。本案的出现，符合余姚都市发展进程中的潮流。 本案塑造的是一种自由洒脱、身处优美环境、尽情享受阳光的生活方式，“轻松”、“自然”“邻里”等本案的主要元素正是以后都市生活的发展趋向，正在为越来越多的人所崇尚，所以，“都市生活新标准”就是“本案的标准”。 产品的支持点 亲近自然、