花园洋房培训资料.docxVIP

花园洋房培训资料 什么叫花园洋房： 花园洋房源于上海，自?19?世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属， 是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地 产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑 形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现 在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 　 　　一、花园洋房之现状 　　追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世， 虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分布于郊区的各个方位，冲击着 京城房地产市场。 　　虽然同样高举花园洋房大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式的别墅、连排、 双拼自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花园洋房是无可厚非的；珠江国 际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与 林；以金地格林小镇、奥林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强 调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分六层板楼 项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。看来市场 中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也 罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字： 花园洋房。 　　既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了， 或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某 些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征： 　　??建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格； 　　??建筑密度很低（容积率一般小于?1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍 拥有私家花园； 　　??普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离； 　　??在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给 一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高； 　　??目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及 其他国家华人、外国人。 　　但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。 　　狭义的“花园洋房”：就是?Garden?Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式 住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调 户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的?TOWNHOUSE，户型较大，居住舒 适程度高。 “　　最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上海方言中的?花 “ 园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初 大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文 化和历史。 　　狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式 （按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布 置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。 　　欧陆古典式?英国乡村式?西班牙式 　　狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高， 装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。 也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。 　　广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为?Garden House?或者?Garden?Apartment?更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的 花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为： 　　6?层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化 率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿 化景观引入室内的情况。 　　目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于 典型的广义花园洋房项目。 　　广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅 户型相仿，有?100?多平米的平层，也有近?200?平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊 区化的产物，所以售价并不高，大多位于?4,500-5,000?元/平米左右；即使这样，广义 花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。 　　广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排?Townhous e）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理 区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广