东营东方明珠推盘方案.docxVIP

东方明珠项目营销方案 东方明珠销售中心 2011-6-1 一、中国房地产市场走势： (一) 2011?年国内市场政策分析 1、销售监管系统提升：上海市房屋土地资源管理局出台了《关于进一步加强房地产市场 监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，指出：一、严格商品住房预售许可管理。按 照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450?号）关 于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于?3?万平方米的商品住房项目必须一次性申请预 售；超过?3?万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于?3?万平方米。 2、土地开发限制：财政部、国土部等５部门发布《关于进一步加强土地出让收支管理的 通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的５０％，分 期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 　　通知还规定，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不 得分期缴纳。 3、个人购买商品房限制政策：1?月?26?日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限 购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。重庆、上海房产 税试点一月有余，限购政策在全国?30?多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落， 但房价仍未发生转折性的变化。 其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购，对拥有?2?套及以上住房的北 京市户籍居民家庭、拥有?1?套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市 有效暂住证和连续?5?年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市 户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。 4、个人购买资金政策：二套房贷政策收紧，对于楼市买家已经产生一些心理影响。业内 人士透露，采用贷款方式的购房者中，目前大约有?5%的购房者放弃贷款，改以一次性方 式购房。 5、银行信贷已收缩，开发商很难拿到开发贷款 　虽然央行暂未叫停房地产开发贷，但是一家银行金融业务部人士表示，目前信贷收缩， 银行没有钱贷给开发商。部分银行已经暂停了个人住房贷款，即便是首套房，获得贷款的 难度也大大增加。 6、开发商对于房地产新政应对措施 房地产调控“满月”，全国楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻； 行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一 线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。 市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。 （二）受政策影响一线城市的不同反应： 数据显示，4?月份全国重点城市商品房成交均价有放缓趋势，全国重点城市中?4?月住 宅成交量同比去年下跌占比为?92.31%，环比今年?3?月下跌占比为?48.57%，全国重点城市 4?月住宅成交均价同比去年?4?月上涨占比为?84.62%。链家地产的统计也显示，第三轮调 控之后无论是新房项目还是二手房的签约率均明显下降，尤其是四月份新房项目签约率为 45%，而一月份则签约将近?80%，签约率下降了一半；二手房签约率则从?75%下降到?27%左 主要城市 3?月份政策 3?月份动态 4?月份政策 4?月份动态 北京 1、两会看点：房 产调控常态化楼市 有望回归理性； 2、两会约束性指 标城镇保障房建设 完成?3600?万套； 3、存款准备金率 创历史新高； 4、5?月?1?日起商 品房销售须明码标 价 2011?年?3?月北京 市商品住宅销售 5743?套，成交面 积?59.26?万平方米， 环比上涨?39.18% 1、发改委：十二 五将实现保障房覆 盖率达?20%； 2、住建部:4?月?6 日起个人住房公积 金存贷款利率上调； 3、4?月?6?日起上 调存贷款基准利率 0.25?个百分点； 4、5?月?1?日起商 品房销售须明码标 价 　 　 2011?年?1-4?月北 京市商品住宅总成 交面积?251.23?万 平方米，同比?10 年下跌?38.37% 上海 2011?年?3?月上海 市商品住宅成交 11445?套，成交面 积?112.01?万平方 米，环比大涨 114.90%，均价 13806?元/平方米， 环比下滑?7.57% 2?均价?114390?元/ 平方米，环比上涨 4.23%。2011?年 1-4?月上海市商品 住宅总成交面积 433.22?万平方米， 同比?2010?年下跌 5.69%。 天津 2011?年?3?月天津 市商品住宅成交 6286?套，成交面 积?62.02?万平方米， 环比下降 40.41%，均价 8326?元/平方米， 环比下跌?6.17% 2?均价?9707?元/平 方米，环比上涨 16.59%。2011?年 1-4?月天津市商品 住宅总成交面积 297.32?万平方米， 同