园林美墅营销推广执行策划方案.ppt

园林美墅营销推广执行方案 YUANLINMEISHUTIGUANG;我们将与您一起演绎城西传奇－－－;第一章：市场分析 宏观市场分析 区域市场分析 目标客户定位 竞争对手分析 第二章：产品研究 3个问题 户型配比分析 户型优劣分析 第三章：推广策略 卖点分析 项目定位;案名诠释 主推广语 SWOT分析 品牌策略及核心价值分析 阶段传播 传播工具 包装建议;第五章：销售建议 总体策略 价格策略 推盘策略 第六章：物业建议 开发商自己管理 请品牌物业公司做顾问 委托品牌物业公司管理;第一章 市场分析;1;2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。;2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。;2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产市场的主旋律。;2;“一主” 指：焦作市核心城区，“两翼” 指博爱区和云台区。;城市空间推进方向;随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区和中站区也将渐渐将溶为一个区域。 届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区位优势将得到提升。;焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。;品牌营销时代到来 ;焦作大盘风声水起 ;物业类别发展趋势 ;新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作中站，马村，北区，西区都受其影响。;在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费潜力。;3;目标客户分类： ;???改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工人首次购房；居住为主，投资为辅。;他们的家庭储蓄在10万元左右，家庭月收入不低于3000元，能承受的总房价不高于20万。 他们的平均年龄35岁左右（28—45岁）大部分为三口之家，部分三代同堂家庭。;他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区，对西区有一定的情感。 他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。;重点要解决的问题： 1、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。 2、如何扭转价格抗性。 3、南区版块已成气候，“高档盘在新区”已成心理定势，需要扭转。;4;竞争对手是谁？;;;;对手黑名单;基地;金德利西城美苑在档次上优与我们，体量大，同期推出，是我们最强劲的对手。;第二章 产品研究;1、如何利用景观改变客户对此区域的不良印象。 2、如何区隔竞争产品，塑造产品唯一性、差异型。 3、如何有效利用花园洋房带动多层住宅销售。;首推户型研究 ;;;;;;;;;;;;;;;;第三章 推广策略;;;1、区位优势： 离三维很进，离森林公园不远。 2、纯多层低密度住宅： 土地成本的上升，小高层，高层开发增多。然而，人类的健康离不开地气。纯多层低密度亲地住宅，早已经是豪宅的首要标准，为越来越多的成功人士所追捧。 3、花园洋房有天有地： 层层退台，有天、有地，一楼有花园，顶楼有露台的洋房生活。;卖点分析;卖点写真： 居住在园林美墅的人们可以在楼上露台邀请邻居开party，也可以一起在底层花园享受下午茶。层层花园露台使每户都能拥有一个室外平台，不但能培植花草，饲养鱼鸟，充分与自然情景沟通，还能让邻里之间交往更为容易。房子有价，融洽的邻里关系无价。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣的心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此的距离。;卖点分析;用响亮的口号喊出我们的产品特点，做到和竞争对手有效区分。 ;项目市场定位：;园林： 强化企业品牌名字，点出园林路这个项目位置。 美墅： 花园洋房是别墅和多层之间的过渡产品。美墅，满足消费者的虚荣心。同时吻合“焦作首家花园洋房社区”的产品定位。;怎样选择主推广语？;亮相阶段主推广语：;广告语释意：;1．城市规划运动（大的环境） 2．美化西区运动（区域环境） 3、建筑创新运动（建筑环境） 4．景观改造运动（景观环境） 5、邻里沟通运动（居住环境） 6．情景体验运动（客户感受）;认购阶段推广语;认购阶段推广语;广告语释意：;开盘阶段推广语;开盘阶段推广语;;打造知名品牌，塑造受消费者尊重的