池州房地产基本市场分析.docxVIP

池州 基础市场分析和目标客群分析 ※池州市场分析 池州——典型的江南人文小城，生态旅游城市，介于安庆和铜陵两个中型 城市之间，角色非常尴尬。池州经济基础薄弱，工业化和城镇化发展较晚，自身 的辐射能力并不强。近年来，随着池州城市建设的快速推进，房地产项目开发也 由原先的主城区向周边新兴区域扩展。根据城市地形特征和组团布局大致可分为 6?个板块，即：中心城区、北环清风岭、开发区、站前区、南湖街道和杏花村。 南湖板块是近年来一个亮点，未来的政务新区、一中和会展中心等大项目提升了 该板块的地段价值，从开发规模，项目品质上看均可圈可点，价格表现一直坚挺， 发展潜力巨大，后市看好。开发区和站前区是城市今后一个时期的主要发展方向， 有很多不错的项目，如高速秋浦天地、碧桂园、英伦城邦、新城明珠等，由于新 区配套缺失，与中心城区的距离被市场放大，难以获得普遍认同。目前池州城区 市民的购房需求基本满足，房屋空置率比较高，开发项目的主要客源还是针对青 年置业群体和乡镇市场。 ※池州市板块特征分析 ◎中心城区： 中心城区一直是开发商必争之地，现阶段开发项目主要集中在商业地产，具 有代表性的楼盘是：同晖城市广场、东壹号、君悦广场和商之都城市广场等商业 综合体项目。池州市商圈底蕴不足，商业业态处于初级阶段，这些商业项目无一 例外的宣布引进主力店，以?500?强巨头的品牌影响力作为项目的核心卖点，目 前有宣传与跨国连锁企业签约的就有?3?家，然池州市场能否容纳得下?4?家综超 大卖场，这是个问号，或许只是个忽悠，商之都与永辉的联袂仍不能扭转红街的 颓势，主要问题还是出在业态定位上。 ◎西北环清风岭： 地段特征：清风西路与长江北路 旅游码头附近， 优势：周边配套齐全、一站式教育、距离市中心较近 劣势：不是城市发展的热点，原来是铅锌厂的老厂区 主要开发项目：中央广场（售罄）、恒泰都市华庭（售罄）永华滨江名城（在 售）、凯旋公馆（在售）、天堃国公馆（在售），鼎盛时代（已封盘禁售） ◎南湖板块： 地段特征：长江南路 湿地公园 池州一中 优势：城市发展的热点板块 地段价值和项目品质 劣势：配套不完善，生活不方便 主要项目：波斯曼广场、商会大厦（尾盘）、清溪凯旋门（在售）、盛世华庭（在 售）、静安新城（售罄）、曼哈顿广场（44?万未开工） ◎站前区板块： 地段特征：火车站和汽车总站对面 齐山风景区、商贸物流新区， 优势：交通便捷，房价较低， 劣势：配套不齐全、入住人口少距 离主城区较远 主要项目：农工商英伦城邦（尾盘）、高速秋浦天地（在售）、绿洲桂花城（在 售）、上海城（二期）、义乌小商品市场（在售）等。 ◎开发区板块： 地段特征：九华山大道 平天湖风景区，新区政府等。 优势：城市重点发展区域，环境较好，房价较低，有多层住宅。 劣势：距离主城区较远，配套不完善，没有核心商圈 主要开发项目：新城明珠、河滨花园、森桥印象、广联翠屿等 ◎杏花村： 板块特性：杏花村是池州重点发展的旅游休闲板块 优势：风景旅游区，环境优美，适宜人居 劣势：非热点板块，升值空间有限 主要开发项目：万成香格里拉（在售）、杏花江南（在售）、铜冠三江明珠（在售） ※池州市主要在售住宅项目分析： ◎万成·香格里拉：位于杏花村板块，该项目是池州城区市场规模最大的项目，共 有?5?个地块总体量?100?万，其中?20?万拆迁还建。该项目于去年上市，前期造势 比较成功，开盘时价格定位偏高，引起客户公愤，现场被砸，被随后开盘的杏花 江南捡了个篓，后期，香格里拉多次使用噱头推广，但表现平平。 ◎清溪·凯旋门：位于南湖板块，总规模?40?万平米，该项目定位高端，新古典主 义的法式风格，感觉不错。项目前期推货?200?余套，去化大概在?50%多，由于 价格水位偏高，市场受众变窄，如果同地段的曼哈顿采用平价入市，项目后期市 场压力将非常巨大。 ◎书香名邸：西北环与建设西路交口，一期组团已基本售完，基本价位在?3700 元，二期组团西苑于?6?月开盘，地段稍偏，以?2750?元起价，书香名邸在池州市 场一直是价格战的典范。 ◎华府骏苑：清风东路与九华山大道交口，清溪河东侧，市委对面，总建面?17 万余平米，其中商业部分约?7?万平米，该项目于?6.30?首次开盘，推货约?200?套， 均价?4500?元，目前去化在?60%以上，相当成功，该项目的竞争力主要体现在 户型设计上，74、93?的三房是针对刚需的必杀技。 ◎高速秋浦天地：位于站前区板块，总体量?21?万平米，目前已推出?734?套，8 万余平米，完成去化?50%左右，秋浦天地在池州市场的知名度和口碑还是不错 的，产品力和营销工作也非常到位，但是站前区配套劣势和整体形象是影响其销 售的重要原因。 ◎华邦阳光城?：秀山南路与西一环交口，华邦阳光城一直以来是池州市场住