中关村生精品新命科学园a5地块项目营销策略方案(ppt 209页).ppt

中关村生命科学园 A5地块项目营销策略方案 ;前 言;CHAPTER1 本案在售期宏观市场研判 CHAPTER2 项目概况 CHAPTER3 中关村生命科学园区位及环境特征分析 CHAPTER4 区域市场研究及竞争对手分析 CHAPTER5 关键营销问题界定 CHAPTER6 产品概念策划建议 CHAPTER7 价值整合包装策划 CHAPTER8 销售策划 CHAPTER9 推广策划 CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议） ;本案在售期宏观市场研判（2010—2012）;关键词： 房价 调控;— 确保行业平稳、健康发展； — 为国民经济发展提供持续动力; — 住房合理化配给，实现国人的“安居”。; 以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。以史为鉴，对于我们正确认识和把握行业规律，发展动向，做到科学决策、营销 ...;一、 中国房地产产业发展简史;;; 中国的房地产行业在经过了1995——2002年平稳健康发展后，2003年后房价开始进入高增长通道。高房价与人民收入之间的矛盾日益突现，2003年年后中央及各地市相继发布行业调控政策。涉及： — 土地 — 金融 — 行政 — 税收 — 供给结构 等多种手段。 但由于政策的缺乏连贯性、系统性（部分政策缺乏科学性），加之市场投资、投机行为严重，金融资本推动房价持续走高。2008年受美国次贷危机引发的金融危机影响，全国房价开始松动，出现下降趋势。受制于经济结构，在出口受到严重打击之后，拉动内需政策影响（行业优惠政策）使得2009年房价再次飙升。09年年末及10年年初一系列调控政策再次陆续出台，阶段性的博弈再次上演。;;;;回顾2004—2010年年初的调控政策，可以发现：;资本主导房价（阶段性的价格特征）;; 1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。;二、2007—2009年房价走势特征简析;2007-2009年一线房屋销售价格指数走势;二线城市房价在历史水平调整之后，再次进入上涨轨道; 2007 年、2008 年及 2009 年，中国楼市两兴一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未发生实质性变化，金融因素——资本环境及资金流动性对行业的主导力进一步显现。;通过上表可以看出，一线城市尤其是北京、上海、广州、深圳杭州等重点城市，房地产开发投资和销售同步变化幅度更大，资本对房价的作用力更加明显。;三、2007—2009年行业调控简析;据此，国家相应性的调整政策出台;对于未来市场（2010—2012）的市场价值层面关注集中在：;;;;研判：;项目概况 ;*;Part2 四至及近邻（环境）;中关村生命科学园区位特征分析;Part1 园区概况;3、产业定位与功能： 园区整体定位为集生命科学研发、企业孵化、中试与生产、成果评价鉴定、生物技术项目展示发布，风 险投资、国际交流、人员培训于一体的国际化高科技园区。其中， 一期为研发、中试、孵化基地；逐步建立以综合管理区为服务中心，创业孵化区为发展中心，中小企业 区及研发区为技术开发与创新中心，试生产及医疗服务区为产业中心的总体格局。 二期中关村国际生命医疗园规划定位于医疗服务及产业化用地；同时整合优势资源，为架构未来中国的 “国立卫生研究院（NIH）”奠定基础，使一期的研发功能与二期的临床研究形成互动。 ;*;（续）其他入园企业;二、园区规模/级别（续3）;附表2;附表3;中关村科技产业园： 稻香湖金融服务区 生命科学园 北清创意园 永丰高新技术产业基地;*;二、区域交通特征;;续二、作为中国硅谷区域重要的空间节点，其与京西、京北的 重要城市功能节点均能保持良好的空间联系 1、与中关村西区相距13公里； 2、与清华科技园相距11.6公里； 3、与北大科技园相距12公里； 4、与奥运会“鸟巢”相距16.9公里； 5、与首都国际机场相距28.6公里； ;三、完全的“硅谷生活”与北京城市环境的“最佳转换点” 实质上，在这一“硅谷区”，北清路与八达岭高速路形成了“微妙的二元化分工”： 1、北清路——科技园区轴，呈现出“地道的硅谷气质”； 2、八达岭高速路——城市生活轴，聚集大量的住宅以及一