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济南商业调研报告 2010年08月02日 目 录 PART 1 城市宏观经济背景 山东省 本项目 PART 1 城市宏观经济背景/城市宏观概况 城市概况 PART 1 城市宏观经济背景/城市宏观概况 城市规划格局 天府新城规划出炉 总面积119平方公里 定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心 将围绕大源商务片区、新川科技总部片区和正兴商业商务文博会展片区等三个重点区域，布局形成大源西、锦江西、正兴北、万安以及中和旧城和华阳旧城等其他六个高端综合功能片区 随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。 PART 1 城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析 2008年以来由于住宅市场受到政策调控的影响，开发商对于住宅的开发热情受到极大抑制，而商业地产市场开发受到追捧，商业市场供应量呈爆发式增长。 随着住宅限购等行政性限购措施的出台，部分投资者的目光也从住宅市场转向商业地产市场，商业地产的成交受政策的调控影响较小。 商业地产市场供求分析 （数据来源：CRIC数据库） 继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。 部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。 对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。 对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。 PART 1 城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析 对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 提高贷款利率，将使开发商资金链更加紧张，将加大开发商降价促销、快速销售回款压力。 提高贷款利率，购房者的还贷压力将会更大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会继续萎缩。 存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间，房企今年解决资金困难将更加不容易。 同样购房者的贷款成本和还贷压力也会加大，进一步形成购房需求萎缩。 京沪广深等多城市限购令今年继续执行，抑制房地产市场过热。 公寓作为类住宅产品，因其商业性质不限购、可贷款而吸引了投资者的目光。 住宅地产市场受到严厉调控，特别是限购政策已基本将住宅投资渠道卡死，商业地产市场由于市场扩容，需求旺盛，迎来发展契机，而公寓的商业性质使得其在住宅投资受控后颇受青睐。 宏观政策影响分析 宏观经济分析 1 人口、消费力研究 2 济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业项目的辐射力。 济南居民收入水平处于环渤海经济圈和山东省较高水平，但人均消费额较低，居民消费观念较为保守。 城市房地产市场解读 3 近两年受宏观调控政策的影响，房地产市场发展前景不够明朗，商品房供求比偏离正常值，市场风险较大。 住宅限购后，商业市场的发展迎来春天，供应和成交均大幅上升，发展前景可观。 项目发展机遇： 济南城市能级高，经济发展稳定，第三产业加速调整，加快总部经济发展带动的商务需求增加；住宅市场发展受控影响,使得商业市场赢得发展的空间，受到开发商和投资者的青睐。 O T 项目面临挑战： 济南市目前的经济规模和商业消费能级与其城市能级不相匹配，内陆经济特性使得居民消费观念较为保守。 PART 1 城市宏观经济背景/城市宏观经济状况总结 GDP稳步增长，增长率保持15%左右，2010年GDP总量3351.4亿元， 人均GDP达57394元（折合8666美元)，但在山东省排名并不靠前。 第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。 城市宏观经济状况总结 PART 2 整体市场研究分析 一、商业市场研究 1、商业市场供应面分析 PART 2 整体市场研究分析/商业市场研究 商业格局/商圈分布 目前济南市商业格局呈现“二、四、四”分布：泉城路商圈和经四路大观园商圈两大市级核心商圈，以及分布在东、西、南三面的洪楼、西市场和英雄山区级商圈，四个专业市场商圈。 商圈名称 商圈性质 商圈总体量 泉城路商圈 市级商圈 50万㎡ 经四路大观园商圈 市级商圈 25.4万㎡ 洪楼商圈 区级商圈 8万㎡ 英雄山商圈 区级商圈 28万㎡ 西市场商圈 区级商圈 9万㎡ 老东门商