房地产的投资分析案例.ppt

【例5】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者的权益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5％、期限30年、按年等额还款的抵押贷款。 建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。写字楼的年增值率为2％。 试计算该写字楼投资项目的投资回报率。 * 【解】 （1）年毛租金收入：10万； （2）空置和收租损失：1万； （3）年运营费用：3万； （4）净经营收入：10－1－3＝6万； （5）年还本付息： 30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万； （6）净现金流：3.46万； （7）现金回报率：3.456/20＝17.3％； （8）还本收益：2.54－30×7.5％＝0.29万； （9）扣除折旧前的应税收入：3.46＋0.29＝3.75万； （10）折旧：40/25＝1.6万； （11）应税收入：3.75－1.6＝2.15万； （12）所得税（33％）：2.15×33％＝0.7095万； （13）税后净现金流：3.46－0.7095＝2.7505万； （14）税后现金回报率：2.7505/20＝13.8％； （15）投资者权益增加值：还本收益＝0.29万； （16）投资回报率：（2.7505＋0.29）/20＝15.2％； （17）写字楼市场价值增值额：50×2％＝1万； （18）考虑增值后的投资回报率：（2.7505＋0.29＋1）/20＝20.2％； （19）偿债备付率（DCR）：（净经营收入）6/2.54＝2.36。 * 序号 项目 数额 备注 1 年毛租金收入 100000 2 空置和收租损失（10％） 10000 3 年运营费用（30％） 30000 4 净经营收入 60000 5 年还本付息 25400 6 净现金流 34600 7 现金回报率 17.3％ 34600÷200000 8 还本收益 2900 25400－300000×7.5％ 9 扣除折旧前的应税收入 37500 34600＋2900 10 折旧 16000 11 应税收入 21500 37500－16000 12 所得税（33％） 7095 21500×33％ 13 税后净现金流 27505 34600－7095 14 税后现金回报率 13.8％ 27505÷200000 15 投资者权益增加值 2900 16 投资回报率 15.2％ 30405÷200000 17 物业市场价值增值 10000 2％×500000 18 考虑增值的投资回报率 20.2％ 40405÷200000 19 偿债备付率（DCR） 2.36 60000÷25400 * 【例6】某投资者以1万元/平米的价格购买了一栋建筑面积为27000平米的写字楼用于出租经营。 在购买的过程中，投资者支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。 其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付，相当于楼价70%的投资来自期限为15年、固定利率7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。 假定在出租经营期内，月租金水平始终保持160元/平米，前三年的出租率分别为65%、75%、85%，从第四年开始出租率达到95%且此水平一直维持下去。运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。 试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断其可行性。 * 【解】 （1）楼宇购买总价： 27000×10000＝27000万元 （2）购买中的税费： 27000×（4％＋0.5％＋0.5％＋0.3％）＝1431万元 （3）投入的资本金： 27000×30％＋1431万＝9531万元 （4）抵押贷款金额： 27000×70％＝18900万元 （5）抵押贷款年还本付息额 A＝P×i/[1－(1+i)-n] ＝18900×7.5％/[1－（1＋7.5％）－15] ＝2141.13万元 （6）现金流量表 * 年份 0 1 2 3 4～15 16～48 可出租面积（m2） 27000 27000 27000 27000 27000 出租率 65％ 75％ 85％ 95％ 95％ 月租金收入（元/ m2） 160 160 160 160