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工业地产投资分析 一、工业地产含义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有 别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途 有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房 地产的土地批租年限为?50?年。 二、工业地产企业盈利模式 1.主要以土地溢价增值而获取利润?　 　投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部 分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国 普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。?　　 2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利?　 　项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出 租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、 研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售 后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在 取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。 普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而 非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利?　 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的 产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下 的项目收益。 三、我国工业地产的发展 1.?我国工业地产的兴起 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时， 凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移； 　　国内各 个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了 招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条 产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求； 　　 政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑， 各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税 收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。 工业地产营销、工业园区招商推广第一门户网——招商通 财富热线：086-020传真：086-020招商通：/ 　2.我国工业地产的发展现状 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。 　　地方工业用 地：自行发展?→规划发展?→导向发展?→集聚发展 　　工业地产的开发和使用仍处于 非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企 业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥 出预期的作用和效果。 　　圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋 划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发 展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业 地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资 利润。 2）作为工业地产的载体?-工业园的建设中存在的问题 　 　①“明星园区?”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。?“我们希望政府能 够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。 ” 　②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现 “双赢?” ③贪大求洋，面子工程 　 　④资金供应链不完善，融资成瓶颈。 3.工业地产的发展趋势 1）发展趋势的影响因素 　　①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工 业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰， 可保存有实力企业； ②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资； “世界工 厂”的确立，对工业的重视； ③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量 人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化 配置创造最大的效益； 　 　④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家 对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导 致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲， 投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴