我国房地产金的融市场的主要问题及风险防范分析.docxVIP

摘　要：房地产业是我国的支柱型产业，房地产市场与房地产金融的健康发展关系到 我国社会主义市场经济的平稳运行。但今年来，我国的房地产金融市场由于发展过热出现 了一些问题，这些问题使得房地产金融市场面临着巨大的风险与挑战，解决这些问题成为 当务之急，本文结合实际情况，提出了建立多元化的房地产融资体系、努力提高房企资金 利用率、增强政府的宏观调控以及建立房地产信用评价体系四个方法，希望能为当前面临 的问题提供参考。 关键词：房地产?金融?信贷?多元化?信用评价 随着房地产成为我国经济的支柱型产业，其繁荣与发展对带动我国经济进步，人民生 活水平提高具有重要的作用。但近年来，由于房地产业发展过热，大大小小的房企犹如雨 后春笋般迅速出现，我国的房地产业出现了一定程度的泡沫，尤其是今年来，一线城市的 房价出现增长停滞，二三线城市房价崩盘现象隐现，我国的房地产金融市场面临着巨大的 风险与压力，如何解决这些问题，成为当前我们业内人士十分关注的话题。 一．?当前我国房地产金融市场的主要问题 目前，我国的房地产经济效益增长已到了一个瓶颈，从短期来看，房地产业面临着销 售停滞、产能过剩、利润下降的不利局面。在这一过程中，房地产金融市场所面临的风险 不断加剧，出现了许多急需解决的问题，这些问题总结起来主要有以下三个方面： （一）?融资结构不合理，过度依赖银行信贷 由于资本的逐利性，近年来，许多企业都争先恐后的进入高利润率的房地产业，在一 个缺乏规范与创新的市场中，银行信贷几乎成为各房企融资的全部来源，据统计，目前我 国的房企对银行信贷的依赖程度已上升至百分之五十左右，一些一线城市房企对银行贷款 的依赖度甚至超过百分之八十，这表明，支撑着我国房地产金融业的是单一的银行体系。 因此房地产业各个环节的风险实际上都转嫁为银行的风险。一旦房地产业出现问题，势必 将造成银行大量的贷款逾期、甚至是坏账的出现，严重影响我国的经济平稳运行。因此为 了防止房地产业过热、防止房企的投机热潮，我国央行近年来采取了加息和稳健的货币政 策，在这种情况下，融资结构过于单一的众多房地产开发商就面临着资金链紧张甚至是断 裂的风险，这也将影响银行信贷资产的效益与质量，增加信贷的风险。造成这种银行“放也 不是、收也不是”的局面的正是我国房地产金融融资结构不合理的现状。 （二）?行业政策不健全导致缺乏法律有效保障 当前，我国的房地产金融业存在着许多法律政策方面的问题，这些问题的存在也为我 国房地产金融的整体运行增加的风险隐患，主要体现在以下几个方面：1）缺乏明确的立法。 近年来房地产业迅速发展繁荣，但有关房地产业明确的法律依据却不够完善，目前我国只 有《城市房地产管理法》、《民法》等涉及到房地产抵押贷款，但比起房地产金融行业的不 断变化与创新速度来说这些法律法规还远远跟不上时代。2）缺乏系统科学的监管体系。目 前我国还没有一个专门的政府性金融监管机构对房地产金融进行监管，这使得部分房企运 用不正当的手段进行非法融资，造成金融风险。3）土地出让制度不完善。一些地方由于土 地出让制度不完善导致房地产金融出现风险的问题层出不穷，部分地方政府对土地出让有 暗箱操作的行为，部分房企不通过公开招标而直接与政府签订相应的合同，然后以此向银 行贷款，在这其中就存在着巨大的法律风险。 （三）?过于依赖市场与担保导致信用风险加剧 当前，我国房地产金融所面临的最大风险便是信用风险，这种风险随着房地产业的不 断发展还在不断加剧之中，具体体现在以下三个方面：1）市场需求减少导致信用风险。由 于我国房企的投资力度不断提高，加之土地成本不断增长，使得目前房价超过了普通人的 承受范围，而中产阶级是房产消费的市场主体，由于房价过高导致这一阶层的房产消费需 求降低，这使得我国房屋的空置面积迅速增大，资金难以回收而出现信用危机。2）抵押担 保过于依赖房产，缺乏信用体系。当前无论是个人还是企业都以房屋抵押贷款作为主要筹 资渠道，一旦房屋的市场价格预期跌破至抵押额以下，那么抵押品将很难短期变现，蕴含 着巨大的风险，造成这个问题的原因之一便是我国地产金融还未有健全的信用体系来替代 实体抵押。3）个人住房贷款信用机制不健全。当前我国央行对个人信用的评价机制尚不健 全，银行在给个人进行贷款时，难以对个人资金与信用情况作准确的判断，导致风险的产 生。 二．?防范我国房地产金融风险的对策分析 我国的房地产金融的稳定关系到房地产市场乃至整个国家经济的平稳运行，因此对房 地产金融市场的风险防范尤为关键。笔者认为，要解决当前房地产金融所存在的问题，应 该从以下四个方面着手： （一）?建立多元化的房地产融资体系 改变当前融资结构单一的困境，建立多元化的房地产融资体系时解决房企融资困难问 题的关键，多远化的融资体系应从以下几个方面着手建构：1）建立住房