高度蓄水及价格方案.docxVIP

晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰 东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案 一、蓄水工作安排： 1、时间安排：2011?年?3?月?12?日起，到二组团开盘当日止。 2、蓄水方法： A、推出“新春派红利”计划，邀请客户参加活动，根据参加的不同档次，享受 不同的购房优惠。 B、参加预选房：每个客户在参加活动后，可选择?1?套主选房源、1?套次选房 源。其中，主选房源由销售经理现场控制，尽量不出现交叉，次选房源可以交叉。 C、确认付款方式等可以享受的优惠。其中：一次性付款的客户，安排其尽早 筹集资金，并在资金合适的情况下提前签约。 二、蓄水及销售控制安排： 由于本次蓄水进行一对一预选房，为满足部分特殊客户的需求，进行前期硬 销控，建议如下： 2#楼，销控?10?套房。1-10?楼每层销控一套。 6#楼，销控?10?套房。5-15?楼每层销控?99?平米房源一套。 （具体销控房源由销售经理报开发商确认） 三、【新春派红利】认筹金活动计划： 1、【10?派?2】优惠：即活动期间交纳?10?万认筹金，开盘正式定购可享受?2?万元 “红利优惠”。 2、【5?派?1】优惠：即活动期间交纳?5?万认筹金，开盘正式定购可享受?1?万元“红 利优惠”。 3、【“3?派?5】优惠：即活动期间交纳?3?万认筹金，开盘正式定购可享受?5000?元 1 晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰 “红利优惠”。 四、蓄水工作组织 1、确认前期积累老客户意向（置业顾问） 2、制定电话及接待专项说辞（销售经理） 3、电话通知老客户（3?月?11?日起，每天?20?组），老客户安排认筹时间共一周。 4、新客户加入认筹，现场参加活动。（3?月?19?日起，与广告推出后同步） 五、收款相关事项 1、收款名称：晶御中央“新春派红利”活动确认金 （说明：由于?2#、6#楼暂时未取得销许证，因此收据上避免出现?2#、6#楼字样） 2、安排财务人员值班，置业顾问鼓励客户刷卡。 六、配合推广活动 同步推出“老带新”活动计划。在认筹期间，由现场通知老客户介绍新客户。 （“老带新”活动计划附后） 南京地之杰物业顾问有限公司?晶御中央项目组 2011-3-9 2 晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰 东海晶御中央第二组团价格调整方案 一、总体思路 “适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展” 综合考虑目前宏观政策、东海市场形势、项目一批销售进度等因素，提出以 上四项价格主张： 1、适度提价：实现三个目的。 一是让第一批购房的人感到“物业增值”； 二是让东海的购房者感到晶御中央房价”坚挺“，避免”买涨不买跌“的势头出现； 三是通过二批价格提升，挤压第一批剩余房源的销售。 2、分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题，制定根据”付款方式“的不同实行的 不同优惠。 3、快打快销、滚动发展：就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。 二、定价策略 针对第二批房源面积户型与第一批完全相似的特点，本次调整价格需主要考 虑三个因素： 第一个因素：时间因素。就是两次推售相距?3?个月应该形成的价格差； 第二个因素：位置因素。就是第二批房源比第一批房源位置适当距中、出入 便捷性适度提高后应该形成的价格差距； 第三个因素：销售因素。就是在第一批房源销售过程中，不同房源的市场认 可度与销售速度。 3 晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰 三、调价策略 本次调价在?1#、5#楼公示定价基础上进行调整，具体调整价格建议如下： 1、2#楼总体均价比?1#楼均价上调?150?元/平米左右。 其中： 129?平米户型房源，?2#楼单价比?1#楼单价上调?150-180?元/平米 140?平米以上户型房源，2#楼单价比?1#楼单价上调?120-150?元/平米 2、6#楼总体均价比?5#楼均价上调?120?元/平米左右。 其中： A、99?平米户型房源，?6#楼单价比?5#楼单价上调?120-150?元/平米 B、125?平米以上户型房源，6#楼单价比?5#楼单价上调?80-120?元/平米 C、18?楼以下房源，在基准调价基础上，再增加?30?元/平米（即增加后?99?平米 户型调整价格为?150-?180?元/平米）；18?楼以上房源，在基准调价基础上，再减少 30?元/平米（即减少后?99?平米户型调整价格为?50—90?元/平米） 四、调整后价格抗性分析 1、2#楼：129?平米以上户型，单套总价提高?2?万元；140?平米以上户型，单套总 价提高约?1.7?万---2.1?万元。 2、6#楼：99?平米以上户型，单套总价提高?1.2?万—1.5?万元；125?平米以上户型， 单套总价提高约?1?万---1.2?万元。 分析：按此价格调整后，公示总体单价基本控制在?3800?元/平米以下，在目前 市场状态下，第二组