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鑫业中心写字楼项目定位报告 鑫业中心写字楼项目定位报告 一、项目界定 1、指标及规划 1）项目指标 建设用地面积：10157㎡，总建筑面积：38743㎡，容积率：2.5 2）规划 项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型； 项目我们按照利润最大化条件考虑，以售为主，二楼商业可考虑持有出租； 2、地块解析 （1）区域位置独一无二，资源一流，周边住宅开发成熟 1）区位：紧邻赣州五星级酒店，章贡大道与金东北路交界处，距离赣州开发区城市综合服务配套区（CBD?核心）1.5?公里； 地处三大区域交汇处 2）交通：周边路网完善，道路宽敞； 1 鑫业中心写字楼项目定位报告 3）资源：一线江景、二线山体公园； 4）周边：固定高档人居环境，支持商业发展。 （2）开发区第一个纯商务写字楼项目 1）物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式 2）项目周边以居住用地为主，且居住小区已经非常成熟 （3）项目周边商业氛围缺乏，市政配套建设不完善 1）路网建设还处于初期阶段，车流量小； 2）周边项目都为住宅项目。 地块价值提炼： ??地块：地块稀缺，溢价空间较大 ??区位：商务区、住宅区，给项目带来一定的人口支撑 ??资源：市政配套逐渐完善，路网健全，且道路宽敞 ??商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套不齐全 ??地缘：地块原业态的影响依然存在，往西河方向环境越差 ??规划：小规模、大背景，让项目可塑性明显 2 鑫业中心写字楼项目定位报告 3、项目问题界定 1）周边地理人文环境尚佳，但属于非主流商圈 2）市场竞争激烈，区域相对陌生 3）项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力 4）项目规模小，昭示性不强 直接导致 1）地块价值没有提升项目价值 2）项目陷入同质化竞争 3）项目定位没有形成核心竞争力 4）项目昭示性不强，形象拔高有难度 项目定位四问 1）如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力 2）如何形成差异化竞争 3）如何寻找项目核心定位 4）如何提升项目形象及昭示性 市场现实：竞争激烈；项目处于非主流商圈 如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争? 3 鑫业中心写字楼项目定位报告 二、市场竞争分析 1、宏观市场环境 宏观经济背景：赣州经济增长平稳，GDP?增长保持?12%左右，近年房地产市场虽然随着国家宏观调控出现 小幅波动，但整体呈上升态势的走向并没有改变，并逐渐趋于健康发展：稳定、价格指数小幅上升。 4 指?标 2009 2010 2011 2012 生产总值 940.02 13.3 1119.47 13.8 1335.98 12.5 1508.43 11.9 固定资产投资 529.93 42.1 819.55 28.1 1110.91 35.5 社会消费品零售总额 317.14 18.8 372.28 18.6 432.32 17.3 492.42 15.0 财政总收入 111.29 11.1 128.31 15.3 180.32 40.5 230.82 28.0 实际利用外资 87999 6.02 83560 8.25 92862 11.13 102445 10.32 实际引进市外资金 230.75 10.25 257.82 11.73 306.96 30.52 金融机构期末存款余额 1123.09 27.31 1506.08 34.10 1847.60 22.68 2268.74 22.79 #储蓄存款 735.70 20.72 907.63 23.37 1100.38 21.24 1327.76 20.66 城市居民可支配收入 12901 9.02 14203 10.09 16058 13.06 18704 16.48 鑫业中心写字楼项目定位报告 2009? 2009?年——2012?年赣州市主要经济技术指标分析（单位：亿元） 鑫业中心写字楼项目定位报告 （1）GDP?国民生产总值对比分析： 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0  14.00% 13.50% 13.00% 12.50% 12.00% 11.50% 11.00% 10.50%  生产总值 增长率 2009年 2010年 2011年 2012年 库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下： 萎缩 停滞 稳定增长 4% 4%~5% 5%~8% 高速发展 8% 1）按照世界发展银行的理论判断，赣州整体社会经济处于平稳增长期。 2）按照库兹涅茨?的模型判断，赣州房地产市场处于高速发展阶段。 6 　 项目名称 供应量(㎡) 销售状况 在售 项目 财智广场 60000 99%，剩?A?栋?5?层?07-13?号房 金鹏大厦 19000 89%，剩?11?层南、13?层、14?层、16?层南 云星·世纪中 心 3