房地产成本管理基础讲座.pptxVIP

此次讲座的目的;主要内容;成本管理基本概念;房地产开发成本包括的内容;时下流行的基本观点;谁是控制成本的核心部门;系统来说，我个人认为财务管理部门才是房地产开发所有链条上成本管理的核心部门。但目前很多公司都做不到。只能在各个环节上进行某个环节的成本控制。而规划设计部门是工程成本的核心控制部门。;今天只分享房地产工程成本管理;房地产成本管理的思路;2、产品定位层面(强化产品定位成本控制) 项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划??设计层面(优化设计成本控制) 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、水、电、设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。 ;4、工程层面(固化工程成本控制) 编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。 建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。 制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。 5、后评估 工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。 ;工程成本管理的要点;房地产企业的工程成本控制，需要建立、完善以项目营销定位和技术管理为依托的成本控制体系，实现工程成本的全程控制。 房地产企业的工程成本控制，要坚持技术、质量标准和商务条件统一下的工程招标低价中标的原则。 对于低价中标后再砍价，要根据公司的具体情况确定。 ;一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的造价工程师。 设计变更不可怕，现场签证要系统化。 房地产企业的工程成本控制体系中最关键的工作是对社会工程资源、市场工程成本资源的把握。 ;工程成本控制体系中最难的是什么？;社会工程资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。 中海地产做法介绍：中海供应商选择的“一票否决制”；中海地产的“执行、决策、审计”三权分立的供应商选择法；中海招投标委员会的“桌面”制度；中海地产的供应商分级管理制度。;成本管理模式;谈谈招标;招标定价方式:最低价中标、综合评比 工程招标，低价中标，不再砍价。 工程招标，选二、三家报价低的，继续杀价，再定标。 提醒： 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？ 您有没有能力砍价？ 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？;一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，但砍下来的往往是楼盘的品质。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握的，还是不够。 ;浅谈工程成本与财务付款的关系;现金流管理。作为工程成本管理，一项重要而又关键的工作是要配合财务部门分析现金流，特别是融资能力不强的企业，甚至是要利用工程规律，尽量降低项目对现金流要求。 售楼工程节点的意义：现金流管理。 一般开发资金比例：3：3：4;谢谢！ 惠州市恒基伟业房地产开发有限公司---彭勇明