香山项目阶段性总结.docxVIP

一、营销计划大纲 巩固基本盘同时优化基地 2007?年?3?月?1?日——2007?年?8?月?31?日 打通全国营销渠道、深入标杆城市 2007?年?7?月?1?日——2007?年?9?月?30?日 重点营销市场渗透 2007?年?10?月?1?日——2007?年?12?月?31?日 北京紫牛房地产经纪有限公司 凭借本地作战优势，售楼处功 能与媒体宣传并用完成基本 盘，即福建地区，厦门、福州、 漳州、泉州、龙岩等重点地区 的营销工作。 配合全国强势媒体宣传引导， 例如国内航线头等舱、重点 城市机场、奢侈品消费场所、 奢侈品消费杂志等，打开全 国营销渠道。并尽早深入标 杆城市——北京 作为项目的重点营销市场： 上海、香港、台北、太原、 哈尔滨等，成立专署营销小 组在当地五星酒店设营销点 通过特定推介工具，如展板、 多媒体楼书等，结合房地产 行业知名媒体举办产品峰会 及产品推介会，直接达成产 品营销目的。 1 北京紫牛房地产经纪有限公司 C、大基地包装方案单元示意图 售楼处 样板区  会所 小型观景台 户外大沙盘 项目精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作 （由黑狐负责?VI?部分的整合建议） 2 北京紫牛房地产经纪有限公司 伍、别墅（VIP?泊位） 一、大定位： 主体及精神 1、“3000?万以上”演绎商务公馆； 2、国际性高档俱乐部； 3、特区“私人”安全性； 4、个人商务会所； 5、公司性商务会所； 6、英式管家； 7、配游艇：宴会（舞会），公司（居家） 8、可住、可租、可赢利，自用投资两相宜； 9、每套都不一样——唯一性； 10、直升飞机停机坪； 11、私人游泳池。 二、小定位： 功能及配套设施 1、?游艇及驾证?VS?司机； 2、?会所功能； 3、?B1F?负一层商务功能； 4、?游艇功能，商务及休闲； 5、?代为管理公馆（配套）； 6、?代为管理游艇（配套）； 7、?可精装修出售（配套）； 8、?自动化公馆及装修； 9、?HA?系统； 10、 公馆每套都不一样； 11、 公馆及游艇命名； 12、 园林小品命名。 三、市场切片定位： 市场客源选取 3 3 北京紫牛房地产经纪有限公司 1、?有闲钱在一亿以上； 2、?中国?500?大名企（中外）； 3、?中国?1000?大富豪（中外）； 4、?主要年龄?35～55?岁； 5、?有国际观——时尚； 6、?有企图心——再成长； 7、?有品位——懂生活； 8、?近期资产累积快速； 9、?喜欢另类张扬； 10、 极度精打细算（银贷必备）。 投资客 商务客 置产?VS?休闲 四、产品定位： 市场吻合度及产品差异性 1、?低自付、高享受（银贷），多功能； 2、?量身定做，房子、装修、园林、游艇； 3、?有国际级档次会所的别墅； 4、?有商务性功能的房子及游艇； 5、?代为管理公馆及游艇； 6、?有英式管家贵族式服务； 7、?每一套内外都不一样，唯一性强； 8、?滨海的别墅； 9、?远程?CCTV?的别墅； 10、 家务自动化的别墅； 11、 附游艇会?VIP?会籍的别墅； 12、 特区、保安、私人领域； 13、 私人“快速出国”的别墅； 14、 私人游泳池（大海）。 五、论证（附加价值）： 和理性及诱因（动机） 4 4 北京紫牛房地产经纪有限公司 1、?中国限量滨海“收藏”； 2、?VIP?会籍的价值； 3、?私人“快速出国； 4、?游艇价值； 5、?特区、私人领域价值； 6、?商务的价值； 7、?VIP?泊位的价值； 8、?可出租营利的价值； 9、?玩家休闲的价值； 10、 免装修工程的价值； 11、 量身定做、命名的价值； 12、 私人游泳池； 13、 游艇驾证。 14、 六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动（规划?VS?装修） ●?项目大小定位完成； ●?项目俱乐部定为完成及相关配套完成； ●?项目建筑规划平、立、外、剖面完成（最少?30?套方案完成实品屋）； ●?单项做举办活动完成（设计竞赛）； ●?项目基础知名度、铺垫完成； ●?游艇公司进驻； ●?游艇驾训招开； ●?销售渠道完成； 七、核心竞争力： ■?直升机＋出海出国游艇； ■?国际级俱乐部＋滨海别墅； ■?游艇驾证＋私人游艇； ■?投资效益＋商务效益（自用出租两相宜）； ■?量身定做＋命名（公馆、游艇）； ■?封神榜（出书）、出名（反之易出事）； ■?最好控制单套在?500?平米以内，总价在?1000?万以内； ■?含游艇在?1500?万以内为最佳，建筑以?300?平米以内为最佳； ■?最好每一套别墅内部功能皆不一样，外观也不一样； 八、风险提示： 1、?可能没有独立土地权约的?VIP?泊位； 2、?售价在?2?万/㎡以上，总价在?1000?万/套以上； 3、?可否融资在?80％以上（主名分特殊） 4