产权式酒店定位分析报告.docxVIP

一、**市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11?宾馆、33 宾馆、22?大酒店、44?大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析： ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中 **、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。 ②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和?33?宾馆，平日的入 住率都在?65%以上，节假日则都超过了?80%，尤其是**大酒店，平日都在?80%以上。除了上星级 的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费 水平息息相关。 ③?****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。 (五)**市在售产权酒店分析 1.保利大楼：去年?7?月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好： ①与**酒店合作； ②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以?2?年多就能收回首期成本，7?年多就能收回 全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。 ③投资总额低（?42㎡仅?8?万多一套），首期仅需支付?2.5?万元，并且，将精装修与购房利润分开 计算，淡化投资总额概念。 2.**大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖 出的面积不到总面积的?1/10，现已停滞。 与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足： ①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障； ②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣； ③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标 客户中影响力不够。 二、目标客户分析 （一）.销售目标客户： 1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没 时间经营或者无经营经验者。（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同） 2.中小企业、公司 （二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员 三、成本分析及定价依据 1.面积计算：①大厅面积?200?平方米 ②塔楼面积?800?平方米一层，共?20000?平方米 2.建议销售均价在?3100?元/㎡。 定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一 间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益 和业主回报按照?7：3?分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间 客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的?8%的回报率， 推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×40)]。 例如：假设房间折后价为?180?元/天，住房率为?60%； 则平均每一间?40㎡的客房年收入为?180×0.6×365=39420?元； 按照?7：3?分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594?元，可回报给业主的金额为 39420×0.3=11826?元； 按照投资总额固定回报率?8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825?元 单位销售价格为：147825÷40=3696?元。 根据项目周边情况和**市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积?40㎡和?50㎡做两种分析。具 体见下页的??酒店经营状况与定价分析推算表 酒店经营状况与定价分析推算表(一) 建 收 益 收益分摊 可销售价格 筑 面 积 计 算 方 式 （ 经营状 况） 房 间 牌 价 折 扣 (折 后价) 住 房率 毛收 益 管理 公司毛收益 (占 70%) 回 报 业 主 （ 占?30%） 总额 单位 售价 4 0㎡ 基 本 状 态 2 50 0.8 (20 0) 65 % 47450 33215 142 35 17793 7.5 4448. 44 50 % 36500 25550 109 50 13687 5 3421. 88 中 间 状 态 2 50 0.7 (18 0) 60 % 39420 27594 118 26 14782 5 3696 52 % 34133 .33 23893 .33 102 40 12800 0 3200 保 守 状 态 2 50 0.6 5 (16 0) 60 % 35040 24528 105