第章房地产估价.pptVIP

第二章 房地产估价;学习要求： 1.了解房地产估价的定义及估价的必要性； 2.掌握房地产估价原则的内涵； 3.熟悉房地产的估价程序； 4.了解房地产估价师执业资格制度。能力目标： 1.根据估价原则的内涵对对象进行估价； 2.编制房地产估价进度计划； 3.估价实地查勘的内容和注意事项。;第一讲 房地产估价概述;房 地产 估价;二、房地产估价的必要性;三、房地产估价行业发展状况;;1.确定评估结论的依据应该是：A.以1500万元作为评估价值B.以（1400+1580）／2=1490万元作为评估价值C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之 日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实 际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定 为：A.1993年12月 B.1995年7月C.项目转让期 D.项目建成期;3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地 产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态第一问：估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日；第二问：用假设开发法确定项目在转让时点的价格；第三问：是确定估价对象在1998年5月建成时的售价，故估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。;;参考答案;估价 原则; 第二讲 房地产估价程序;学习内容（一）：;(三）房地产估价服务收费 表2-2 以房产为主的房地产价格评估收费标准; 第三讲 房地产估价原则;一、房地产估价原则的概念;二、房地产估价原则内容;在具体估价作业中应当遵循的原则有 (1)合法原则； (2)最高最佳使用原则； (3)替代原则； (4)估价时点原则； (5)公平原则。 ;1、合法原则要求房地产估价应以估价对象 的合法权益为前提进行 2、合法权益包括 A:合法产权、 B:合法使用、 C:合法处分等方面 ;A:在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据 土地权属证书有 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种 房屋权属证书有 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》 ;B: 在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等， 那么，对该宗土地进行估价就必须以其 使用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在 一定程度上反映了这一要求。 ;C:在合法处分方面，应以法律、 行政法规或合同(如土地使用权 出让合同)等允许的处分方式为 依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵 押、典当、抵债、赠与等 ;D:在其他方面，如评估出的价 格必须符合国家的价格政策。 例如，评估政府定价或政府指 导价的房地产，应遵循政府定 价或政府指导价。如房改售房 的价格，新建的经济适用住房 的价格， ;最高最佳使用必须符合4个标准： (1)法律上许可， (2)技术上可能， (3)经济上可行， (4)价值最大化。 最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用， 而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、 土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最 佳使用，这也是合法原则的要求 ;最高最佳使用具体包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。 ;最高最佳使用原则要求评估价值应是在 合法使用方式下，各种可能的使用方式 中，能够获得最大收益的使用方式的估 价结果。例如，某宗房地产，城市规划 规定既可用作商业用途，也可用作居住 用途，如果用作商业用途能够取得最大 收益，则估价应以商业用途为前