睿墨广告6月14日天津众里佰都叠墅产品营销推广细案.pptxVIP

众里佰都叠墅产品营销推广细案PART 1 市场分析PART 2 产品分析PART 3 推售策略PART 4 渠道分析PART 5 视觉表现第一部分 市场分析[关键内容] 区域市场分析 区域竞品分析 湖海资源区域市场分析山水资源水资源核心地段资源天津市别墅资源分布蓟县山水资源京津新城大配套核心地段资源滨海湖景资源梅江水资源海景、大配套资源团泊胡等水资源天津市近郊别墅区域分布东丽湖板块西青板块城市核心板块后奥体板块后梅江板块津南板块城市别墅中心区域梅江南板块区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现单纯的别墅大盘。产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存在，产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。价格水平：独栋均价在30000—40000元/平米；联排均价在18000—22000元/平米；双拼别墅数量较少，在25000—35000元/平米左右。客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管，资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。近郊别墅后梅江板块东丽湖板块西青板块津南板块区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块体量增长最多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在7—10万平方米左右。价格水平：独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元平米的区间；联排在10000元/平米区间；产品形式：独栋+联排，联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目，双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户的影响因素；户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右；客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占比有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。远郊别墅京津潮白河板块津南板块团泊新城板块区域市场：远郊别墅楼盘规模较大，容积率低，并且有较为明显的自身特色，同时作为别墅产品，交通距离上的抗性让本类产品一般作为第二居所；产品形式：独栋占有较大比例，面积区间在200—900平方米之间；双拼、联排面积区间在150—260平方米之间，作为总价区间相对较低的产品形成了充分的补充；客户分析：天津本地客户占主导地位，作为第一居所的客户比例相对极少，购买作为第二居所和投资的客户所占比例较大，多数为京津城市带的客户，辅以少量周边省市的投资客，职业特征为私企业主、高级白领及公务员。区域竞品分析15.9%15%15%29.6%8%16.5%在售竞品存量项目名称 品牌 规模 产品 景观 配套 周边环境福特纳湾544433海逸王墅535355松江梅江南别墅453544洛卡小镇444443富力津门湖455545华韵欧风博文苑444433项目周边产品综合比较第二部分 产品分析[关键内容] 目标客户 价值梳理 目标客户产品可满足的客层需求：自住客户 — 第一次别墅置业者满足都市情结后,对于自然情结的追求符合中产阶级双居所需求追求居住的空间感、注重生活的私密感注重居住的功能性、实用性满足虚荣心自住客户 — 再次别墅置业者追求区域价值感，寻求同档同类人群居住的氛围对景观的需求强烈、注重居住环境，希望随时随地走进自然满足尊崇感、满足部分社交的需求对稀缺、高尚事物的占有欲投资客户 —长期在周边投资别墅项目的投资买家注重投资环境关注项目的规划及品质重视项目及区域未来升值空间深入洞察 项目的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。权利顶层财富顶层稳定资产层小资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层社会结构体系模拟图客户细分1艺术家以艺术为成就者。包括艺术家及经商艺术行业的资本家。大成者：对艺术的造诣深厚，在行业内拥有位置，方便创作，于此 生活，为会友交际提供品味空间。贩卖者：在艺术行当贩卖拥有一定财力后，更加热衷文化产业，深 知人道即商道。客户细分2当代名仕包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。权 力符号与文人意趣