项目市调报告终稿.pptVIP

附：工业区项目商业的运营方向思考 深圳龙岗区的10年变迁——发展方向的变迁 不断发展变化的城市属性 不断升级的城市发展方向 2000年前的龙岗区 以工业发展为主导 2005年的龙岗区 以工业、贸易、居住协调发展为主导 2010年的龙岗区 以高新科技、贸易、商业、金融、文化、生态居住为发展导向 深圳龙岗区的10年变迁——地产发展 2000年前的龙岗区 以工业工业地产的发展为主导，住房建设主要满足工业的发展。 大量城中村和工厂宿舍 2005年的龙岗区 工业地产退居其次，以住宅地产为主导，商业地产、工业地产的发展为辅助。 标准商品房大量销售；城中村改造开始；配套商业地产起步。 2010年的龙岗区 以工业地产逐渐退隐，住宅地产和商业地产为主导。 部分厂房改造和城中村改造成商品住宅。住宅地产如火如荼，商业地产风生水起，郊区旅游地产等生态居住项目建设。引导整深圳房地产的开发。 工业地产 住宅地产 商业地产 ——THANKS—— * 住宅市场研究小结 从住宅供应量、消化情况和价格趋势上看，曲靖住宅地产价格在短期（1-2年）将呈现持续上涨的态势。 客群研究 通过对客户群的购买力、购买习惯等基本研究，对已购房群体特征研究和待购房（正购房）群体的需求的研究分析，以指导我们项目的产品设计。 数据来源：昆明房地产协会 曲靖市统计局 结合曲靖各行业人群收入与目前住房均价情况来分析，目前曲靖市贫富差距较大； 除服务型行业以外，其他矿业民营企业与国营烟草行业职工收入远超过政府企事业单位的人均收入，我司认为，曲靖居民中高端消费力较为旺盛，但整体而言消费能力不强； 客群基本研判——居民消费能力分析 2010年曲靖市各行业收入情况 2000年-2010年曲靖市房价涨幅 贫富差异大 中高端消费能力强 通过对别墅与普通住宅置业人群的初步统计对比我们得出以下结论： 1、曲靖本地对高品质住宅的投入相对比普通住宅的投入量要高，曲靖本地人较为向往高品质生活； 2、普通住宅的消耗量主要来源于贵州红果、水城两大外省城市，因与曲靖交通上的便捷来往，外加贵州两大工业城市居住环境相对较差，再者曲靖房价相对较低，此三点是外省居民来此置业的驱动要素； 3、地级州县人群同样是曲靖高品质住宅的第二购买人群，其中以罗平、会泽、宣威、富源四大地级城市人群，因此类城市也属工业、矿产等排污较多的城市，城市居住环境较差； 曲靖已成为周边地级城市与外省接壤城市部分中高端的首选地 客群基本研判——住宅置业人群分析 项目 中高级公务员 银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工 成功生意人和县市富裕人 基本特征 经济支付能力较强，对价格较敏感；年薪3～5万，因灰色收入，可承担首付10`万以上房价（总价35~45万） 注重圈子，对产品品质和环境要求较高 投资商铺的意向不高 正处在事业发展阶段和关键时期 收入比较高，购房能力较强，有投资倾向 对价格较敏感 对产品素质要求高 买房与投资受周边朋友影响较大 家庭富裕，已有住房，对品牌有深刻的认识 讲究圈子购房，理性投资型购房比较多 商业讲究快速回报套现 有置业的购房或居住经历 区域看法 地段概念较强，对成熟配套满意，但对周边较差环境不 看好 优势对区域的地段较认同，交通条件好，周边配套较完善，但商业缺乏集中性； 认同本位置，配套好，交通便利；适合住宅投资，目前商业不适合大量投资 置业观念 愿意在此区域居住，并购置物业，认同本区域的地段 注重物业内部环境；安全意识强，物管服务好 注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型的舒适 住宅最倾向选择三房（120～130），高端公务员倾向四房（144） 看重小区环境；配套；物业管理服务；希望和住户素质高客户在一起；有投资小面积商铺的意向； 住宅选择三房居多 注重开发商品牌 住房二次置业居多 手中有一定闲置资金，区域投资意愿高 注重产品质量周边商业氛围，以及未来商业发展的趋势判断，如果认为值得，决策过程很快 客群研判——已购房客户价值点判定 西市区看法：交通便利 配套强势（含未来） 环境较差 1、出于对曲靖有置业投资倾向的人群来分析，曲靖消费人群较为理性，对置业投资的考虑不单只考虑价格，而是综合多方面因素来考虑投资物业是否物有所值。2、消费人群因区位交通便利原因，部分高端消费人群与中高端消费人群已被昆明市场所吸引，成为跨区域消费客户。3、曲靖市区人口较少，开发住宅物业楼盘放量较大，有购买力人群60%以上为多次置业人群，以至已售楼盘空置率较高，导致开发楼盘人气不足，因此，缺乏人气的商业物业成活率不高。 客群研究——已购房客户价值点研判小结 待购房或正购房客户访谈 应该满足客户怎样的心理需求？ 我司从客户的需求，对客户的敏感因素进行分析，形成对项目产品设计的指导