房地产评估第讲.ppt

第3讲 成本法;3.1 成本法的基本原理;3.1 成本法的基本原理;3.1 成本法的基本原理;3.1 成本法的基本原理;成本法估价的注意事项;3.1 成本法的基本原理;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;;（2）通过城市房屋拆迁取得土地 ;;（3）通过市场交易取得土地 ;2）房地产开发成本 ;（1）勘察设计及前期工程费 ;（2）基础及配套设施建设费 ;（3）公共事业配套费 ;（4）建筑安装工程费 ;3）管理费用 ;4）投资利息 ;4）投资利息 ;4）投资利息 ;计算投资利息 ;计算投资利息;;5）开发利润 ;6）销售税费;;;;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;;;;;1.计算土地取得费 　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150（元/平方米） 　　提示：1亩＝667平方米 2.计算土地开发费　　土地开发费 ＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） 　　提示：1平方公里＝106平方米;3.计算投资利息 　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则　　土地取得费利息＝150×[（1＋6%）2－1]＝18.54（元/平方米）　　土地开发费利息＝200×35%×[（1＋6%）1.5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] 　　＝10.23（元/平方米）;4.开发商利润＝（150＋200）×10%　　 5.土地出让增值 　　＝（取得费＋开发费＋利息＋利润）×15%　　前五步之和（没有税费）6.计算土地价值。 土地单价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5） 　　＝150＋200＋18.54＋10.23＋35＋62.07　　＝475.84（元/平方米） 土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元）;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.2 房地产重置成本及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地??贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;建筑名称;3.3.2 房地产实体性贬值估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年； 2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； 3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 8 简易结构：10年。 ;非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限;如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：;3.3 房地产贬值及估测; 某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算其现值。 ;;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;;;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.3 房地产贬值及估测;3.4 房地产价值估算;3.4 房地产