太阳公元首期销售论证方案.pptxVIP

对于当前迷局一样的市场态势，09年北京市房地产市场发展何去何 从，政府、媒体、专业机构众说纷纭…… 对于一个投资近百亿，规模数十万平米的大盘，面对紊乱的市场、变动的政策环境、将不可避免无数个难以决策的问题、遭遇N个突发事件…… 对于伟业这样一家专业的策略机构，重要的是为开发商提供一种永远正确的解决问题的方法体系…… 向市场要答案，一切真理源自市场。;;现场示范滞后;;;;一居集中在60-90平米，总价100-150万之间，亚奥、燕莎二区供量较大 二居集中在80-90、110-130二个层段，亚奥、望京二区供量较大，总价在150-200万之间； 三居产品偏重在亚奥的享受型180平米三居以及望京舒适型170-180平米三居，总价跨度在200-350万之间； 四居产品以亚奥、望京区域供量为主，集中在220-240平米之间，总价在300-700万之间；燕莎区域偏重300-500平米超大户型； 市场上，100-150平米三居为市场空白，存在市场机会； 而90平米两居产品存在较大的供应，此部分产品面临较大的市场竞争环境，需要在产品品质和总价上进行策略性的研究； 三元桥区域内价格大大超过其他两个区域，大尺度产品体现了其区域价值与区域特性；在目前市场环境下，拥有优质的产品和良好的区位属性，是保持房地产项目价值的一个重要因素。;;三元桥燕莎区域：因为商务涉外区，拥有较高的定位和优质的产品，是综合价值最高的区域，装修档次在（3000-5000元/平米）。 亚奥区域：因奥运带动，交通和配套优势明显，产品呈献两极化，装修档次略低于三元桥区域（3000元/平米），价值略次于三元桥燕莎区域； 望京区域：商务氛围较差，以居住为主，装修标准为（1500-2000元/平米），有部分毛坯产品，区域价值居末位。;;市场分析小结;;项目位置：东北四环望和桥西北角 物业类别：公寓 建筑类型：点式高层、板式高层 占地面积：170000平方米　 建筑面积：310000平方米 物业费用：4.5-5.5元/平方米·月 容 积 率：2.6 绿 化 率：30% 装修情况：精装 开 发 商：远洋地产有限公司 建筑规划：北京市建筑设计研究院刘晓钟工作室 景观设计 ：豪斯泰勒 张 思图德 （HZS豪张???） 代 理 商：北京远洋嘉业（独家） 物业服务：中远酒店物业 ;;开盘时间：5月10日 资源：B3#，18层144套 产品：88平米二居 均价：23000元/平米 销售：余7套;自2008年7月始，累计成交价由22000元/平米下降至20300元/平米，下降2000左右； 12月份推出特价房，更大幅度下降了923元/平米，目前二居成交价格在1.7-1.8万元/平米之间； 从其取得较好业绩来看，区域需求依然存在。;项目位置：项目位于海淀区中关村甲3号 物业类别：公寓 建筑类型：板楼 占地面积：5万平方米 建筑面积：17万平方米 物业费用：4.7元/平方米·月 容积率：3.8 绿化率：30% 景观设计单位:户田芳树 建筑设计单位:百盛年/拉古尼建筑事物所 装修情况：精装修 开发商:北京龙湖置业有限公司 物业管理公司:北京龙湖物业管理有限公司 ;3号楼;万和城是本项目最直接的竞争对手，其二居产品目前成交价在17000-18000之间，考虑本项目尚在入市初期，建议本项目产品价格以低于万和城1000-1500左右的单价入市； 参考唐宁ONE项目给我们的启示，为保证开盘的成交量，前期储客阶段至关重要，前期针对项目的高端品质形象需要重点把控，须在外展场、销售道具等方面进行品质体现。 万和城、唐宁ONE均对项目教育配套资源进行了良好的利用与推广，并取得可观的成绩，也是本项目未来的一张王牌。;;前提：70/90政策松动;原方案问题;;一、可保留产品;二、需调整产品;二、需调整产品;二、需调整产品;二、需调整产品;二、需调整产品;;调整前;伟业观点;;区域市场精装小结;装修论证;比较分析;精装产品： 主流产品：从各区域产品来看，目前市场上，精装修产品已经成为主流产品； 精装区域：三大区域特征显示，精装产品本身是高端项目的身份象征； 主流客户：区域产品特征也可预示区域内的客户群体也是以精装修的客户需求为主流； 利润空间：利用市场价格与实际成本的差价，可以获得更好的最终利润； 提高品质：精装产品可在树立项目品质形象的同时，使后期产品可以顺利进行价格拉升；;伟业建议;;市场价格特征;重点项目对比;重点项目与本项目对比结果显示，本项目市场价值点在19916元/平米;伟业建议;;1;;推售预想一;销售面积：69064平米 可售套数：666套 销售周期：7个月（09年5-12月）;首 开;销售计划;推售预想二;销售面积：