房地产本概念二.pptVIP

经纪人专业知识系统训练（二）房地产基本概念;基本概念部分;关于土地;2、影响增值性有： A、对土地的投资改良； B、通货膨胀； C、需求增长； D、外部条件影响（例：深圳土地升值）;二、土地年限分类： 土地属于国家和集体所有，权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权。1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。;1、居住用地 70 年 （住宅） 2、工业用地 50 年 （厂房） 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 4、商业、旅游、娱乐用地 40 年 （商铺） 5、综合或者其它用地 50 年 （办公）;三、土地价格分类： 1、所有权价格：土地出租收益折现总和； 2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利息率计算的购 买价格； 3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格； 4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格； 5、抵押价格：用于抵押获得贷款，从正常价格中扣除各种 风险后所得到的价格。;四、按土地价格形成分类： 1、交易价：通过拍卖、招标、交易双方实际成交 价格。 2、评估价格：用一定的估价方法对土地价格做出 货币估计。;房地产基本概念;一、概念 什么是房地产？ 是土地及土地上的建筑物和附着物的总称。;二、什么是房地产权益？ 1、房产归私人所有，即房产所有权； 2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权 利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使 用权等）。;三、什么是房地产登记？ 1、概念：由规划国土局将申请人的房地产权利登记于政府特定的薄册上，并颁发《房地产证》的一种法律制度； 2、房地产证：是权利人依法管理、经营使用和处分房地产的凭证；;A、分三类： a、软红皮 b、软绿皮（不可自由转让） c、硬红色绸面 B、记载内容： a、权利人名称、身份证号 b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标形状等； c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。 C、确认真实性：档案大厦9??; 三、房地产登记分类： 1、初始登记； 2、二、三级转移登记； 3、抵押登记； 4、变更登记； 5、其它登记：; 1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的第一次登记。 办理初始登记的两种情况： A、通过行政划拨或出让手续取得土地 B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物。;2、二级转移登记（三种情况需办理） A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房） B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房（即办绿本） C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿本房产证）; 三、三级转移登记： A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记； B、六种情况需办理三级转移登记： 房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决、裁定的强制性转移行为等。;二、三级转移相关资料;四、变更登记： A、房地产使用用途改变； B、权利人姓名或名称发生变化； C、房地产坐落位置或名称发生变化； D、建筑物、附着物倒塌、拆除；;五、抵押登记： A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥 有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房 屋作为担保贷款购房的行为） B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式; 六、登记机关：国土资源局或国土分局 福田区区域登记点： 一手楼： 福田区新闻路69号1楼（东方玫瑰园） 二手楼： 振华路设计大厦2楼;罗湖区、盐田区登记点： 爱国路3046号惠名大厦1楼 南山区登记点： 深南大道11008号2楼南山公安局旁 宝安区登记点： 宝安三十区前进路东方明珠酒店对面 龙岗区登记点： 龙岗区政府建设大厦2楼 布吉登记点： 布吉镇政府旁布吉国土所;四、什么是房地产价格？ 土地价格和建筑物及附着物价格的统一，是 土地价值的房屋价值的货币表现形式。 A、土地价格：土地出让金、土地开发费、市政配套费等； B、房屋价格：建筑成本、流通费用、税金、利润等；; C、三级买卖市场涉及价款：房价、转让税金、服务 佣金、公证费、按揭费用、查档案等； D、三级市场、租赁市场涉及价款：租金、管理费、 中央空调费、租赁税费、服务佣金、顶手费、水电 等。;五、房地产价格影响因素有哪些？ A、供需关系是价格形成的两个最终因素，其他一 切因素都是通过影响需求来影响价格； B、一般因素（社会、经济、行政、人口、国际） 决定