成都郫县现代工业港板块产业园的项目定位的策划122PPT思源.ppt

鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报;项目定位思路;;本案开发目标的重新理解;对于开发效果的合理预期;开发目标的实现战略——借势、跳出、超越;借势——顺势而为，而非造势;跳出——放眼世界城市;超越——全面提升项目价值;价值 最大化;;;成都打造世界城市，全面提升城市核心价值;成都重点发展三大产业，改善产业结构;三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引;;成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点;郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑;郫县“三个集中”战略提升项目竞争力 ;郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向;现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展;高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系;国道317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利;小环境影响总结分析;;市场需求调研归类总结;满足总部办公需求的典型项目分析;满足总部办公需求的典型项目总结;;满足厂房办公需求的典型项目分析;满足厂房办公需求的典型项目总结;满足商务居住需求的典型项目分析总结;;本案SWOT分析;本地块SWOT分析——优势S;本地块SWOT分析——劣势W;本地块SWOT分析——机会O;本地块SWOT分析——威胁T;提出问题——是否能够有效优化本案SWOT？;定位工作的方向——发挥优势、规避劣势;关于优化本案SWOT的初步思考;;第一维度分析——价值最大化;;对企业需求进行麻雀式解剖——如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？;市场需求调研归类;案例1：波音领导中心——企业领导力培训细分市场;案例2：海南三亚COTEL企业使馆区;案例3：惠普转型“脑体分离”;;;如何细分企业行为以寻找可能的需求方向？;企业行为形成需求市场;市场细分模型;企业行为市场细分;企业内部行为;企业外部行为;企业行为所形成的需求市场;市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端;根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为;;价值低;别墅型住宅 VS 办公;同区域不同性质产品之间价值势差;住宅 办公;符合市场价值势差的价值最大化方向;符合市场价值势差的价值最大化方向;;第二维度分析——竞争态势;竞争项目样本选取的标准;当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析;1、天府创意软件园 ;软件园总户数为104套。项目总平图最下方为联排别墅，价格在4500元/平米左右。中部为独栋别墅（三套一户），价格估计在5000~5700元/平米左右。上方为双拼别墅，价格预计在5000元/平米左右，具体价格还未确定。 ;2、芯境界科技园 ;产品介绍：该项目产品分布有联排别墅与叠拼别墅良种产品形态，其产品有三种户型： A户型：220平方米 B户型：300平方米 C户型：400平方米 销售价格分析：起价4500元/平方米，销售均价为5500平方米，最高价格为6100元/平方米。 销售进度分析：截止现在，其销售过半。;主要企业名单;泛郫县区域内办公市场发展结论;根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析;通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，存在较大的市场风险;;第三维度分析——限制性条件下的敏感性分析;前提：本案地块优劣势及限制性条件分析;基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析;1、原料加工——基本可行;2、产成品加工——可行;3、半成品加工——可行;4、会议培训——不可行;5、生态办公——基本可行;6、物流仓储——基本可行;7、商务居住——可行;敏感性分析得出可能的需求方向;;基于三维分析的细分化市场需求;需要进一步思考的问题;组合集中化的细分市场;图示说明;组合细分市场的价值——形成新市场;本案目标市场的最终组合化定位;在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？;;;企业制造产业园生态办公区;;从组合化目标市场出发，寻找目标客群;目标客群需求应具有的特征;;目标客群特征描述;潜在目标客群的来源地;本案的目标客群是谁？;本案目标客群定位;（1）成都本地企业;（2）江浙、福广、台湾等地民营企业;（3）需进入西南市场的跨国公司（入IBM）;（4）泛西南地区进蓉大型企业 ;不同产品的开发以满足潜在目标客群的不同需求;潜在目标客群对不同产品的需求度评估;;是否能够有效实现“借势、跳出、超越”？;借用高新西区规划建设的影响之势;跳出区域市场限制——放眼中国西部;超越——全面提升项目价值;第一阶段工作汇报完毕;END