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农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告 赵文清 农村土改房屋是指在 1951 年依照《中国土地改革法》确权登记的农 村宅基地房屋。此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价值有限，但随 着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁范围。拆迁政策的优 惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间， 导致了此类房屋权属纠纷案件 日益增加。由于农村土改房屋的权属纠纷案件涉及的法律关系复杂，审 理案件所必要的原始资料又因历史原因欠缺不齐， 造成在认定农村土改 房屋权利归属的过程中存在诸多难点和争议。 为正确、及时审理房屋权 属争议案件，保证拆迁工作的顺利进行，我院对 2005 年一 2006 年 10 月以来审理的 78 件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专 题调研。 一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点 1、房屋年代久远。土改房屋大都建成于建国前、建国初期。多数房 屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭情况变迁很大。房屋的书 证资料有不少已经遗失湮灭， 了解房屋权属状况的证人大都已故或年高 体弱无法出庭作证。 因此土改房屋权属案件的调查取证工作具有相当的 难度。 2、涉及民事法律关系复杂。大部分案件均是房屋产权、继承、析产 等法律关系交织在一起。 通常还涉及过去法律、法规不健全年代的一些 不规范的审批行为，大大增加了审理工作的难度。 3、涉及当事人众多。土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部成员或 亲戚朋友之间。因过去年代的家庭人口一般较多，加之涉及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血亲、姻亲等关系混杂在一起。在起诉时，部分权利人并未参加诉讼，造成案件通常需要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案件所需的周期较长。 二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的若干疑难问题分析。 （一） 1951 年土地房产所有证存根的法律效力问题。 土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产所有证。 在土改房屋权属争议的诉讼中， 因颁证年代久远，当事人大都无法提供土地房产所有证的原件， 用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。由于 1951 年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如果发生合法的变更登记， 在原存根证上是没有注销记录的。因此，我们认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属的凭证，应当区分不同情形，认定其效力。 1、争议房屋在 1951 年土改登记后未再换领产权证，房屋权属应以土 地房产所有证存根记载的登记为准。土改确权一般以登记为准，因此一 般应确认土改时颁发的土地房产所有证有效。 值得注意的是， 如果争议 房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、 改建，但未经过 相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮。 房屋权属仍应以土改登记为准。翻、改建的费用可由全体权利人分担。 如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过相关批准，领取了私 房建筑执照并取得房屋的房产、土地证，则应当认为原房屋已经灭失， 原宅基地已经批准用于新建房屋。 在其它权利人不能举证证明翻建人是 代表全体权利人进行新建房屋的情形下，原 1951 年的土地房产证存根 不再具有效力，房屋权属归在 1951 年之后颁发的房产证记载的权利人 所有。 2、争议房屋在 1951 年土改登记后又换领与土改登记相冲突的产权证 时，土地房产所有证存根的效力问题。 无锡市在 1989 年左右对全市的农村宅基地房屋重新进行了普查与登 记，并换发了相应的房产、土地证。由于 1989 年登记的权利人与土改 登记的权利人往往是不一致的， 如何正确认识两种权利凭证是审判实践 中最感到困惑的问题。 1951 年的土地改革是我国对农村房屋进行的首次分配登记， 房屋权属 一般应以土改登记为准。 1989 年进行的房屋产权登记，属于换证行为， 其确认新的权利人应当经过合法程序。 (1)1989 年换证时，如果是以原土地房产证记载的所有共有人的分家 析产协议为依据， 对房屋进行权利登记， 所确认的权利人应为争议房屋 的所有权人。原土地房产证已被合法变更登记。 (2)1989 年换证时，仅以祖遗房屋为由部分共有权人或其它亲属领取 房产证，应认为是部分共有权人代表全体权利人领取房产证或侵权行 为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。 争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产， 但在 1989 年 换证时未按析产协议领证，仍由部分共有人领取产权证。我们认为，如 果分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分割了房屋、交付了房 屋等，分家析产协议仍应是有效协议。部分共有人领取产权证，不是对 分家析产协议的否认，而应视为代表其他权利人领取产权证。 需要指出 的是，由于农村传统风俗和习惯， 分家析产协议往往欠缺家庭成员中女 儿的签名。