信和集团漳州项目市场调查与开发建议书.pptxVIP

宏观背景分析; ;宏观经济——漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。 2007年，漳州市国内生产总值达到862.54亿元，人均GDP26805元(3829美元)。根据经验，当一个国家人均GDP在800－4000美元，宏观经济增长大于8%时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。 居民收入——快速增长，刺激居民消费欲望 2007年城镇居民人均可支配收入14153元，相比2006年增长13.1％。收入的增长直接刺激了居民的消费欲望，从而提高了开发商对楼市加大投资力度。 城市规划——本地块处于漳???的东北部，是城市未来的发展方向之一 漳州市未来规划主要是向东发展。同时，为完善城市功能布局，城市还需向东北、向西和向桥南拓展。本地块正处于漳州的东北部，是城市未来的发展方向之一。属于朝阳组团，未来以发展食品等大中型工业项目。;1、经济政策：落实从紧。存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5％的历史高位 2、物价上涨，百姓生活成本增加 3、三通政策：海西经济发展利好;我国1月到4月，居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元;;近年漳州市区房地产开发投资情况;2007年为漳州楼市供需的转折点，供大于求;2008漳州市区房地产市场销售情况;■进入2008年后漳州前五月销售均价3311元/㎡,值得注意的是销售均价与去年全年的均价3354元/㎡相比，几乎没有改变，也说明近年漳州价格没有实质性的增长，但交易量与去年最大交易量相比，降幅较大，出现交易量萎缩现象。 ;;;2008漳州市区房地产市场产品分析;城北板块的楼盘分布;楼盘名称;项目名称;未来对本案构成竞争的商业物业（已知）;地 点; 来 源 地 1、漳州周边乡镇（经营农产品者），漳州市区收入相对较高的阶层 2、部分外地投资客（厦门居多）； 3、在外地事业成功者，返乡投资； 置业类型 以投资出租为主 职业类型 城市小资产阶层、企业高管、外地漳州籍商人 消费特征 1、看重优越的地理位置； 2、倾向商业规模； 3、倾向群体效应； ;本章小结：;圈层;客群来源分析;目标客户群比例 漳州市区：40% 漳州各县城：45% 其它地区：10% 职 业： 漳州市成功的私营企业主、本市大公司（或外企）的经理层、或政府部门隐性高收入阶层、高级教师、闽南金三角富裕阶层、各县城私营企业主等。 年龄层次： 30--45岁之间，有相当的经济能力，年家庭收入达10万元以上。 主要需求特点： 十分注重生活品质及社区环境、崇尚生活享受、讲究居住品质，愿意为高品质的生活付出一定代价。看重社区品质，对价格相对不是很敏感，价格弹性较大。 客户考虑因素： ◎ 产品形象力（开发商资信、楼盘知名度，能否彰显业主的身份、 地位）； ◎ 产品功能（小区配套、住宅功能、产品外延功能）； ◎ 生活品质（私密性、物业服务、社会地位） ◎ 产品质量（工程进度、质量、开发商资信）。 购房目的： 购买本案的目标客户群一般已拥有自住的居所，基本属二次置业，但由于住房档次相对偏低、区位和环境也不太好，按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因此他们特别注重社区居住品质。;、;项目总体规划建议;;用地分析—经济指标;本地块;; 依据项目所处的区位和周边环境状况，本项目不适合建造高端楼盘，而适合建造中高端精品住宅社区，消费对象瞄准漳州市中高端以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士，因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性、安全性、环境优美等因素来考虑，无论建筑单体、居住环境、物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计，以满足该层次消费者的各项功能配套需要，同时要体现住户的高尚、尊贵的定位形象。;;总体规划建议—总体思路; 主入口拟设于地块南面，考虑到漳响路行车出入的方便性，而次入口则安排于东面和北面。 主入口空间设计注意控制高度与体量，适度控制由大门进入小区的空间距离。这样做，可以反衬出内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅格调。 主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照壁，展现出产品外观形象，触动空间层次感。 主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭现代居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制。 ; 根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保中心拥有较佳的视觉感受（小于45度仰视角），减弱压抑感。 住宅单体的层递型设计，顺应了“南低北高”的设计思路，同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。 ;总体规划布局建议;;1.欧式风格 “粉红色外墙