房地产专题的讲义产品细分.ppt

《房地产产品细分》;目录;Pulte Homes 的客户细分：首次置业、首次换房、二次换房、活跃 长者四大版块。;1、首次置业;1.1 边角料、烂尾楼、城中村;原因：中国社会由基本居住型向享受居住型过渡，Y代人取代X代 人成为消费主力。;X代人与Y代人比较;1.3 廉租房;万科中低收入住宅;万科中低收入住宅;2.1 DINK住宅 丁克：Double Income And No Kids。 DINK住宅特点： ——居住与工作功能叠合，所以设备的重要性如下排列： 电脑网络家具电视音响； ——妇女地位提高和两性关系重新定位 ——住宅空间新的使用情况和安排决策 ——书房功能得以延伸 ——客厅功能弱化 ——完善的配套服务;2.2 LOFT住宅 LOFT：指位于工厂、仓库或其他商业或工业建筑物上层的巨 大而通常未间隔开的楼层，或是在建筑屋顶下的巨大 空间。; ——空间：空间大，不同于普通住宅的尺寸，通过分隔，产生 巨大而沉静的空间，找寻个性的自由。; ——光线：充足，顶天立地，实现建筑与空间的对话。; ——质感：粗糙的混凝土、砖，表现特有的肌理，纵横交错 的管线，高大的拱券，厚重的钢桁架，带来新的 视觉冲击。;华侨城 LOFT;华侨城 LOFT;华侨城 LOFT;2.3 SOHO住宅;律师公寓;设计者私宅;艺术家寓所;艺术家寓所;艺术家寓所;艺术家寓所;音乐家的房子;音乐家的房子;音乐家的房子;残疾人书房（库哈斯）;残疾人书房（库哈斯）;创意人圈层结构;人际关系;深圳大芬村;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;北京 798工厂;3、二次换房：集合住宅、Town house、别墅;3.1.2 集合住宅的面积 西方国家的经验表明，住宅的面积、房型规模并非与经济发 展、生活水平呈线性关系，最终会在舒适与实用之间找到一个平 衡点。 世界上最多的户型：三房两厅两卫一厨（3LDKS）; 对“三大一小”及住宅面积的思考 三大一小??大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。 问题：户型与居住模式相矛盾、客厅面积浪费、客厅与卧室比 例失调。 原因：——客厅的变化 客厅看电视时间减少，电视数量增加，可以在卧室 看。 家庭聚会减少，聚会由家居转向社会，由客厅转向 餐厅。 客厅使用人数减少。 ——卧室的变化 卧室里增加了电视、网络。 卧室里配卫生间、储物间、衣帽间。;“空中四合院”户型;3.1.3 集合住宅的户型 家庭与住宅的周期：家庭从组合到解体为30年～60年， 住宅适应的使用周期为5～8年， 不同的家庭结构，在不同的家庭阶段，需要不同的住宅。 住宅要有适应性，如模糊空间：; 垂直的模糊空间：; 垂直的模糊空间：;3.1.4 集合住宅与科技 3.1.4.1 研究证明：一幢建筑的建造费用、维护费用、运营费用之比 为1：5：200。 中国房地产建设基本上是粗放型，按国际标准，当科技进步对 产业的贡献率超过50％时，视为集约内涵型发展，目前科技进步对 房地产业发展的贡献率不到30％，甚至低于农业的40％。同时，房 地产建设工业化程度低，深圳目前混凝土结构房地产