湖南长沙洋湖湿地公园项目前期策划报告70p教学讲义.ppt

选择面对的消费群体 目前现状 项目自身条件利用 商业模式 片区消费人群 区域内人口少，不足于支撑本项目规模 未来区域内不乏社区商业，可谓内外交困 景观资源无法提升价值 日常生活消费地 城市特定消费人群 城区人口300多万，大量有车一族成为消费的主力军 区域知名度较高 交通便利 大量停车位 有一定的体量规模 绝佳景观资源 目的型消费商业中心 第五章 项目定位与策略 整体方向性选择 具有区域及全市市场拉动力的(focus center)焦点中心 做市场的领导者 做独树一帜的先行者 一个未来城市的消费地标 一个特定阶层注目的焦点 整体方向性选择 第五章 项目定位与策略 由于本项目附近大型商业项目支撑较少，因此对偶然性购物人群的辐射力不大，故本项目商业业态并不把购物放在项目的主营业态考虑范围。而应该加大以目标性消费为主的业态（如餐饮、特色咖啡厅等），辅以游园功能零售（如便利店、摄影器材店、特色小吃店、地方特产专售店）等带动商业氛围的设施。 考虑业态时应该多考虑对环境有需求的业态，从而充分发挥本项目的环境优势。 整体方向性选择 第五章 项目定位与策略 第五章 项目定位与策略 Waterfront Leisure Complex Development 滨水公园游憩式娱乐休闲组团 主要业态包括：特色餐饮、娱乐休闲 、商务酒店 整体物业定位 第五章 项目定位与策略 客户定位 中产阶级 项目案名建议 主推案名： 洋湖·印象 备选案名： 洋湖·兰桂坊 第五章 项目定位与策略 第六章 项目方案与规划建议 项目各区域功能定位 生态旅游观光区 餐饮休闲商业街 企业总部商务休闲领地 许愿广场 都市文化娱乐休闲区 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 ?依托独特环境，打造代表长沙的餐饮娱乐地标 ?大规模、多类型，聚集人气 ?与酒店、OFFICE、居住等的互动 ?知名品牌打造精品餐饮 ?户外空间利用，营造休闲气氛 第六章 项目方案与规划建议 餐饮、酒吧商业板块 项目不同商业业态建议 第六章 项目方案与规划建议 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 大型酒楼 ?承担商务应酬、婚庆聚会、各类庆典 ?与自然景观的有效结合、气派豪华的装潢、名厨打理，重新定义长沙高档酒楼 What？ 功能互补的需求——会所、酒店、公寓、会议、婚庆市场需求——侨城片区的市场空缺；项目的自身条件——低密度、低楼层，有利于建造气派的大堂；后续招商需求——大型品牌商家的进驻，能有效增强中小商家的信心 Why? What？ Why? 第六章 项目方案与规划建议 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 商家调研 筷乐潇湘、徐记海鲜、金水湾、丹桂轩等 启示 1、环境、出品越来越受到重视 2、湖湘特色 3、面积4000～6000㎡ 大型酒楼 规模建议 2-3家 生态旅游观光区 餐饮休闲商业街 企业总部商务休闲领地 许愿广场 都市文化娱乐休闲区 第六章 项目方案与规划建议 高级西餐厅 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 ?依托优越的景观资源，引入正宗的外埠西餐厅，成为城中高档餐饮的标志； ?地道的口味 ?一流的服务 ?原味的装修风格 项目的自然条件——水体、休闲、宁静； 周边的业态定位——会所、酒店、公寓、CBD商务区、高端住宅 市场需求——高端西餐的市场空缺； 项目整体定位需求——项目亮点营造、品牌号召力。 What？ Why? What？ Why? 第六章 项目方案与规划建议 高级西餐厅、烧烤吧 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 商家调研 迪欧、金牛角王、巴西烧烤 启示 1、内外环境的营造 2、原味风格：装饰品、餐具、出品、厨师… 3、面积1000～1500㎡ 规模建议 3-5家 生态旅游观光区 餐饮休闲商业街 企业总部商务休闲领地 许愿广场 都市文化娱乐休闲区 第六章 项目方案与规划建议 休闲餐饮 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 ?充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造 ?休闲餐饮的零星分布，能为消费者提供休憩的场所，户外空间的延伸，消费者与游客的互动，和谐休闲 项目的自然条件——水体、休闲、宁静； 周边的业态定位——会所、酒店、CBD商务区、高端住宅、商业 市场需求——结合户外空间休闲餐饮的市场空缺； 项目整体定位需求——项目亮点营造 What？ Why? What？ Why? 第六章 项目方案与规划建议 休闲餐饮 项目不同商业业态建议 餐饮、酒吧商业板块 商家调研 星巴克、illy、哈根达斯 启示 1、环境氛围的营造 2、户外空间的延伸 3、面积300～500㎡ 规模建议 3-5家 生态旅游观光区 餐饮休闲商业街 企业总部商务休闲领地