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第一部分 市场分析 一、郑州房地产市场分析 05?年是房地产界不平静的一年，也是中国房地产政策宏观调控 关键的一年，虽然房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业 掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响， 2005?年?12?月份销售均价达到了?3352?元/平方米，比年初上涨了?800 元/平方米，房市仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。 综观郑州房地产发展形势，呈现以下特点： 1、全市新增商品房供和销总量平衡 2005?年，郑州市区新批商品房预售面积?663?万平方米，其中， 住宅?544.4?万平方米；全年共销售面积为?578.77?万平方米，其中住 宅面积为?516.62?万平方米；市区商品房市场供求总量依然保持平衡， 市场供求比为?1.1：1，商品住宅供求比为?1.02：1，而非住宅市场 供求比为?1.77：1，供过于求。 2、多层住宅最受欢迎 商业房过剩最大 从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房 供应和销售的主体，二者相加分别占?2005?年市场供给和需求总量的 81%和?86%，多层和高层住宅的供需比分别为?1：1?和?1.1：1，表明 商品房物业类型结构较为合理。非住宅商品房供过于求明显。2004 年和?2005?年两年非住宅累计供应量?253.8?万平方米，需求量?126.8 万平方米，超过?127?万平方米的市场供应量，已对房地产市场形成 一定的影响。 3、金水区住房供求最紧俏 郑东新区暂时供大于求 从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区 仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4?区合计占市区供 应总量的?77%，占销售总量的?81%，表明我市商品房整体上区域供应 和销售结构比较合理。郑东新区?2005?年商品房市场投放量占市区的 17%，销量占?13%，均比?2004?年有较大幅度上升，除管城区供应稍 显过大外（供需比?1.25：1），其它各个区市场供需比基本在?1：1 和?1.2：1?之间，供求均较为平衡。2005?年，郑东新区商品房新开 工?130.87?万平方米，竣工?46.7?万平方米，商品房市场销售均价 3481?元/平方米，同比上涨?13.7%。 4、140?平米以下户型市场需求量最大 从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在?140?平米以 下的普通住宅销售套数占商品住宅总套数的?80%，其销售面积占商 品住宅销售总面积的?55%，较?2004?年上升了?5.6?个百分点。 5、外地人购房占一半多 首次出现境外人购房 2005?年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买 商品房面积达?323?万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房 面积）的?55.3%，仍然是商品房消费的主力，境外人士虽然只有?10 人，但已充分说明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响 力在逐步增强。 6、中青年是购房主力 按揭贷款仍是首选 23—50?岁之间占购买量的?85%，比上年同期上升?5?个百分点， 其中?31—40?岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的?39%，在付 款方式上，按揭贷款购房比例占?59%，较?2004?年下降了?8.6?个百分 点，一次性比?2004?年上升了?7.8?个百分点。 7、销售价格还会进一步提高 2006?年政府出台了一系列有利郑东新区发展的新政策和限制老 城区开发规模的举措，尤其是?2005?年?12?月份以来老城区几宗土地 的高额竞得（如：水工机械厂高出起拍价?1?个多亿），这一切都将导 致?2006?年郑州房价的进一步上升。 二、区域主要竞争楼盘分析 1、?万喜名家 （1）项目概况 位于东明路和陇海路交叉口，占地?40?余亩，共?14?栋多层住 宅，目前正在接受内部认购。 （2）主力户型面积 两室两厅：90-94?平方米之间 三室二厅：114、124、135?平方米 部分四室二厅：160?平方米 （3）销售均价 均价?2450?元/平方米 （4）项目优势 纯多层住宅，项目东大门紧邻未来大道，升值潜力较大。 （5）劣势 与火车货运东站相距只有?300?米，流动人口较多，居住安全存 在隐患；货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在， 使得此地块居住环境脏、乱、差。 2、紫荆?阳光地带 （1）项目概况 项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东?300?米，占地?60?余 亩分二期开发，项目共?12?栋楼，销售?80%以上。 （2）主力户型面积 86?平米左右的二室二厅 102—107?平米的三室二厅一卫 135?平米的三室二厅二卫 （3）销售均价 一期均价?2300?元/平方米，二期销售均为?2700?元/平方米。 （4）核心优势 纯多层住宅社区； 户型?9—10?米短进深，南北通透，阳光充足；