湖北荆州景湖商业地产项目策划案.docxVIP

荆州市景湖房地产有限公司 “景湖·美树林” 商 业 营 销 策 划 案 eq?\o\ac(○,二)?○七年十一月 1 荆州市景湖房地产有限公司 目 录 一、荆州市商业地产市场环境分析 二、本案商业的?SWOT?分析 三、本案商业的项目定位 1、总体定位 2、形象定位 3、业态定位 4、价格定位 5、目标客户群定位 四、本案商业的销售策略 1、价格策略 2、销售策略 五、本案商业的推广策略 1、核心卖点 2、推广概念 3、推广阶段划分 4、阶段性推广计划 第一部分 荆州市商业地产市场环境分析 2 荆州市景湖房地产有限公司 2007?年，荆州市场又进入一个新的竞争时期，众多楼盘完成了 一期项目住宅开发，众多商业项目进入销售状态。从?2002?年开始， 荆州房地产市场进入了快速发展时期，由于城市房地产市场起步 较晚，房产投资在荆州的表现远不如大城市，与周边城市相比也有 较大差距，这样不少有实力的市民将眼光瞄准了商业项目。 商业地产　开发规模增长迅速 伴随着荆州房地产市场的快速发展，荆州市的住宅开发迸发出了 极大的热情和能量。同时，在社会商品零售总额一直位列全省第二的 背景下，荆州商业地产开发面积也在近几年出现了大幅度的增长。 1994?年～2007?年?9?月，荆州市商业用房竣工面积达到了?40?万平方米 左右。1-9?月，全市共完成全社会固定资产投资?150.6?亿元，同比增长 64.2%。其中城镇以上项目完成投资?121.8?亿元，同比增长?69.7%；房 地产完成投资?14.2?亿元，同比增长?44.5%；在建项目?845?个，比去年 同期增加?153?个，增长?22.1%，其中新开工项目?571?个，比去年同期 增加?88?个，增长?18.2%。 目前荆州市的房地产项目主要分布以北京路、江津路、荆沙路、 长港路沿线为主，每一个项目都有商业部分。具体见下表： 荆州市主要楼盘商业面积一览表 3 序号 地????段 项目名称 建筑面积 1 北京路 华城豪庭 17000?平方米 2 楚天明珠 47000?平方米 3 浅水湾中央广场 22000?平方米 4 恒生国际 30732?平方米 5 御龙天下 4800?平方米 6 顺欣·佳境天城 10000?平方米 7 江津路 福城 3000?平方米 8 蔚蓝水岸 10000?平方米 9 新加坡城·国际一期 5199?平方米 10 宏泰·中央华府 7000?平方米 11 荆沙路 悉尼印象 5000?平方米 12 嘉富丽苑 3400?平方米 13 长港路 顺驰太阳城 30000?平方米 14 景湖·美树林 4400?平方米 合?计 199531?平方米 荆州市景湖房地产有限公司 截至到?2007?年?9?月，荆州市房地产市场在建的?50?多个项目中， 每个项目都有商业用房，商业用房施工面积达到?14.6?万平方米。其中 中山路步行街总建筑面积?8?万余平方米，其中仅商铺就有?368?间，商 业建筑面积达到了?46549?平米，占该项目总面积的?58%，成为荆州市 目前体量最大的商业地产项目。 商业地产　价格持续上涨 4 荆州市景湖房地产有限公司 　　相对于普通住宅的消费群体，商业地产面向的投资人群面要大于 住宅地产，因此商业地产业更注重商业环境和投资回报。随着城市商 业氛围的发展，商业地产投资带来的回报预期也刺激着投资者的心理。 商业地产项目的销售价格也出现了较大的变化。我们先来了解一下目 前荆州房地产市场中部分商业项目的基本销售价位。 商铺价格一览表： 　　中山路步行街：正街?A?区?14000—16000?元/平方米 B?区?7000—9000?元/平方米 　　 二楼：5700?元/平方米 　　楚天明珠：一楼临街?20000?元/平方米 　　华城豪庭：一楼?16000?元/平方米?二楼?8000?元/平方米 　　浅水湾中央广场：销售价格：4000—13000?元/平方米 　　顺欣?佳境天城 ：一楼?5500?元----6000?元/平方米，均价在?3000- 3800 元之间 　　福城：7000?元/平方米左右 　　蔚蓝水岸：一楼不低于?8000?元/平方米，二楼?4000?元/平方米 　　新加坡城?国际：外街铺面预计在?5000~5200?元/平方米左右 内街铺面预计在?4200?元/平方米左右 　　嘉富丽苑：4800?元---6600?元/平方米 玉兰花园：7000?元/平方米 　　城南春天：4200?元/平方米 　　?截至?2007?年?3?月，荆州商业施工面积为?146381?平方米，商业竣 工面积比去年同期增加了?10?倍，达到?1.55?万平方米，而实际登记在案 的销售面积只有?9000?平方米，比去年同期下降了?31.8%。开发量增大 5 荆州市景湖房地产有限公司 的同时，销售