公寓概念详解.docxVIP

住宅类公寓 用地性质:一般为住宅 产权类型:公寓 产权年限:70?年 商务公寓 公寓房? 1?用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地 产权类型:商务公寓 产权年限:根据用地性质而定，50?年或?40?年 特点: 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达?2?成，按揭可达?20-30?年(如深圳) 产权性质为商务公寓，非纯 写字楼 酒店式公寓 用地性质:一般为商业用地 产权类型:公寓或商务公寓 产权年限:根据用地性质而定，40?年 特点: 面积较小，主力户型主要在?90?平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 区别普通住宅 公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为?50?年，不可以签户口。住宅水电费按 民用算，土地使用年限为?70?年。 公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。 公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以 长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租 金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客 群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载 的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由 于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。 从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备 性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到?120?平方米，这样它才能在室内 功能分区上做得比较好，面积过小，就不公寓楼?2?能体现分区，那么舒适性和功能性就 大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的 一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有 种压抑感，所以公寓一般要求层高在?2.8?米以上。在配套上，公寓要达到?24?小时电梯和 24?小时热水的标准。 在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公 寓和住宅没有什么本质区别。 普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2?房?3?房为主力，品质档次高低不同。居住人 群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等 开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善 相关的生活配套设施。 1.?定义的区别 公寓(apartmentBuilding)在目前的设计规范中没有明确的定义。要了解公寓的含义， 我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇(MultifamilyHoushing)。这一概念的 含义是，拥有一个以上居住单位(Unit)，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可 分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是常说的二至四家庭。第二类是五 个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常所说的公寓。公寓是商业地产投资中较多的 一种地产形式。 从定义上看出住宅就是供一个家庭使用的，而公寓通常是多家庭或多个人使用的。 2.用地性质和产权的区别 首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或 商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教 育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为 业主办理产权手续，住宅的产权年限为?70?年，居住型公寓的产权年限也为?70?年，而商 务型公寓根据用地性质产权为?40?年或?50?年，酒店式公寓根据用地性质产权为?40?年。这 样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关 于公寓建设管理的若干规定》，明确界定公寓是指除日照要求外均满足《住宅建筑设 计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于?2005?年?11?月?1?日起施行的《关 于公寓建设管理的若干规定》还要求，房管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明 确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为公寓。 3.?类型的区别 住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、 中高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层 住宅。 公寓根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓(普通公寓)、商务型公 寓和酒店式公寓。根据产权性质，公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客 使用为目的，因此这类